Kurzantwort: Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent. Berechnet wird sie auf die Gegenleistung, in der Regel also auf den im notariellen Vertrag vereinbarten Kaufpreis. Der Satz gilt landesweit und damit in Köln genauso wie in jeder anderen Gemeinde in NRW; eine kommunale Abweichung gibt es nicht. Wer in Köln eine Wohnung für 400.000 Euro kauft, zahlt 26.000 Euro Grunderwerbsteuer. Fällig wird sie einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids, und erst wenn sie bezahlt ist, kann der Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer gemeinsam; im Kaufvertrag übernimmt sie üblicherweise der Käufer.
- Steuersatz in NRW: 6,5 Prozent, für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2015
- Berechnungsgrundlage: Kaufpreis einschließlich übernommener Leistungen, ohne mitverkauftes Inventar, ohne Notarkosten
- Wer zahlt: Käufer und Verkäufer schulden die Steuer als Gesamtschuldner; das Finanzamt wendet sich zuerst an die Partei, die sie laut Vertrag übernimmt
- Zuständig in Köln: das Finanzamt Köln-Altstadt, für die Bezirke aller sieben Kölner Finanzämter
- Fälligkeit: einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids; eine Stundung gewährt das Finanzamt grundsätzlich nicht
- Keine Steuer: unter anderem bei Erwerben bis 2.500 Euro, zwischen Ehegatten, unter Verwandten in gerader Linie, bei Erbschaft und Schenkung
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Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in NRW genau?
Der Satz liegt in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 Prozent. Das Land hat ihn mit einem eigenen Gesetz festgelegt; nach dem Änderungsgesetz vom Dezember 2014 gilt er für Erwerbsvorgänge, die ab dem 1. Januar 2015 verwirklicht werden. Die Finanzverwaltung NRW formuliert es so: Der Prozentsatz gilt für alle Verträge, die ab diesem Datum beurkundet wurden und ein in NRW gelegenes Grundstück betreffen.
Maßgeblich ist also, wo das Grundstück liegt – nicht, wo Käufer oder Verkäufer wohnen. Wer aus Düsseldorf oder München eine Wohnung in Köln kauft, zahlt den nordrhein-westfälischen Satz. Wer als Kölner eine Ferienwohnung in einem anderen Bundesland kauft, zahlt den Satz des dortigen Landes.
Für Köln heißt das: Zwischen Nippes, Rodenkirchen und Porz gibt es beim Steuersatz keinen Unterschied. Was sich unterscheidet, ist der Kaufpreis – und damit der Betrag, der am Ende im Bescheid steht.
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Warum ist der Satz nicht in jedem Bundesland gleich?
Die Grunderwerbsteuer ist ein Bundesgesetz, der Steuersatz aber Ländersache. Artikel 105 Absatz 2a des Grundgesetzes gibt den Ländern ausdrücklich die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer. Das Grunderwerbsteuergesetz selbst nennt in § 11 nur 3,5 Prozent – dieser Satz gilt dort, wo ein Land keinen eigenen festgelegt hat.
Nordrhein-Westfalen hat von seiner Befugnis Gebrauch gemacht und den Satz zuletzt von 5 auf 6,5 Prozent angehoben. Jedes Land kann deshalb einen eigenen Satz festlegen. Für einen Kauf in Köln ist der Vergleich mit anderen Ländern allerdings nur von theoretischem Interesse: Es zählt allein die Lage des Grundstücks, und die liegt in NRW.
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Wie berechnen Sie die Grunderwerbsteuer?
Die Formel ist einfach: Bemessungsgrundlage mal 6,5 Prozent. Das Ergebnis wird nach § 11 Absatz 2 des Grunderwerbsteuergesetzes auf volle Euro nach unten abgerundet.
| Kaufpreis (Bemessungsgrundlage) | Grunderwerbsteuer bei 6,5 % |
|---|---|
| 250.000 Euro | 16.250 Euro |
| 400.000 Euro | 26.000 Euro |
| 600.000 Euro | 39.000 Euro |
| 900.000 Euro | 58.500 Euro |
Die Tabelle rechnet mit dem Kaufpreis als Bemessungsgrundlage. Das stimmt im Normalfall, aber nicht immer: Was genau zur Bemessungsgrundlage zählt und was nicht, entscheidet über den tatsächlichen Betrag. Darum geht es in den nächsten beiden Abschnitten.
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Was gehört zur Bemessungsgrundlage – und was nicht?
Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 GrEStG). Bei einem Kauf ist das nach § 9 GrEStG der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen.
Nach den Hinweisen der Finanzverwaltung NRW gehören zur Bemessungsgrundlage unter anderem:
- der Kaufpreis laut notariellem Vertrag
- vom Käufer übernommene Verbindlichkeiten, etwa eine Hypothek in noch offener Höhe
- beim Erwerb eines Erbbaurechts die auf die Laufzeit kapitalisierten Erbbauzinsen
- beim Kauf eines Grundstücks mit noch zu errichtendem Gebäude die Baukosten, wenn beides ein einheitliches Vertragswerk bildet
Nicht dazu gehören die Grunderwerbsteuer selbst, die Notarkosten und der Wert des miterworbenen Inventars.
Für Verkäufer folgt daraus eine Prüfaufgabe vor dem Notartermin: Nach dem Wortlaut von § 9 zählen auch vom Käufer übernommene sonstige Leistungen und dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen zur Gegenleistung. Wer neben dem Kaufpreis solche Vereinbarungen trifft, sollte vorab klären, wie sie sich auf die Steuer auswirken.
Können Sie die Grunderwerbsteuer über Inventar und Rücklage senken?
Einbauküche und Inventar
Mitverkauftes Inventar – das Beispiel der Finanzverwaltung NRW ist die Küche – ist kein Grundstück im Sinne des Gesetzes. Ihr Anteil am Kaufpreis unterliegt deshalb nicht der Grunderwerbsteuer. Die Finanzverwaltung NRW empfiehlt, im Vertrag die einzelnen Gegenstände mit ihrem Wert aufzuführen.
Der Hebel ist begrenzt. Bei 6,5 Prozent spart ein Inventarwert von 10.000 Euro 650 Euro Steuer. Für Sie als Verkäufer ist die Inventarliste deshalb weniger Steuertrick als Verhandlungsmasse – sie gehört ins Exposé, nicht erst in den Vertragsentwurf.
Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft
Beim Wohnungskauf wird oft gefragt, ob sich der Anteil an der Rücklage der Eigentümergemeinschaft aus dem Kaufpreis herausrechnen lässt. Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 16. September 2020 (II R 49/17) verneint: Beim Erwerb von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern. Eine Aufteilung im Vertrag, die nur diesem Zweck dient, sollten Sie daher nicht als Steuerersparnis einplanen.
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Wer zahlt die Grunderwerbsteuer – Käufer oder Verkäufer?
Rechtlich beide. Nach § 13 Nummer 1 GrEStG sind die an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen Steuerschuldner. Die Finanzverwaltung NRW erläutert: Käufer und Verkäufer schulden die Steuer als Gesamtschuldner jeweils in voller Höhe, der Betrag ist aber nur einmal zu zahlen.
Wer sie wirtschaftlich trägt, regelt der Kaufvertrag; üblicherweise übernimmt sie der Käufer. Das Finanzamt fordert die Steuer zunächst von der Partei an, die sich im Vertrag zur Übernahme verpflichtet hat; fehlt eine Regelung, wendet es sich in der Regel zuerst an den Erwerber. Erst wenn die Steuer dort nicht zu realisieren ist, nimmt es den Verkäufer in Anspruch.
Diesen letzten Satz übersehen Verkäufer leicht. Die Vertragsklausel verteilt die Last zwischen den Parteien, sie bindet aber nicht das Finanzamt. Für Sie als Verkäufer ist deshalb nicht nur wichtig, dass der Käufer den Kaufpreis finanzieren kann, sondern auch die Nebenkosten. Mehr zur Prüfung der Käuferfinanzierung lesen Sie in unserem Beitrag zur Finanzierungsbestätigung.
Kaufen Eheleute oder eingetragene Lebenspartner gemeinsam, sind sie untereinander grundsätzlich keine Gesamtschuldner: Jeder schuldet die Steuer auf seinen Anteil und erhält einen eigenen Bescheid.
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Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
§ 3 GrEStG nimmt eine Reihe von Erwerben von der Steuer aus. Die wichtigsten für private Eigentümer:
| Vorgang | Steuerfrei nach |
|---|---|
| Erwerb mit einem maßgebenden Wert bis 2.500 Euro | § 3 Nr. 1 |
| Erwerb von Todes wegen, Schenkung unter Lebenden | § 3 Nr. 2 |
| Teilung des Nachlasses unter Miterben | § 3 Nr. 3 |
| Erwerb durch Ehegatten oder Lebenspartner | § 3 Nr. 4 |
| Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung oder Aufhebung der Lebenspartnerschaft | § 3 Nr. 5, 5a |
| Erwerb durch Verwandte in gerader Linie, Stiefkinder sowie deren Ehegatten | § 3 Nr. 6 |
Zwei Feinheiten. Die Grenze von 2.500 Euro ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Wird sie überschritten, ist nach der Finanzverwaltung NRW der volle Betrag steuerpflichtig. Und bei einer Schenkung mit Gegenleistung – etwa gegen Nießbrauch, Rente oder Wohnrecht – unterliegt diese Gegenleistung der Steuer, es sei denn, der Erwerber ist Ehegatte, Lebenspartner oder in gerader Linie verwandt.
Geschwister, Nichten und Neffen fallen nicht unter die Befreiung. Verkauft ein Kölner Eigentümer an seinen Bruder, wird Grunderwerbsteuer fällig wie bei einem Fremden. Wer eine Immobilie im Rahmen einer Trennung übertragen will, findet mehr dazu unter Immobilie bei Scheidung.
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Wann entsteht die Steuer und wann ist sie fällig?
Bei einem Kauf entsteht die Grunderwerbsteuer grundsätzlich mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Übergabe, Kaufpreiszahlung und Grundbucheintragung spielen für die Entstehung keine Rolle.
Ausnahmen regelt § 14 GrEStG: Steht der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, entsteht die Steuer mit Eintritt der Bedingung. Bedarf der Erwerb einer Genehmigung, entsteht sie mit der Genehmigung. Wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt, ist nach der Finanzverwaltung das Datum der Ausübung maßgebend.
Fällig wird die Steuer nach § 15 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids; das genaue Datum steht im Bescheid. Die Finanzverwaltung NRW weist darauf hin, dass eine Stundung grundsätzlich nicht gewährt werden kann, und rät, die Steuer in die Finanzierung einzurechnen.
Genehmigungslage in Köln prüfen
Auch in Köln kann ein Verkauf genehmigungsbedürftig sein. Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedarf die rechtsgeschäftliche Veräußerung nach § 144 Absatz 2 Nummer 1 BauGB grundsätzlich einer Genehmigung; an Grundstücken mit eingetragenen Denkmälern hat die Gemeinde nach § 31 des Denkmalschutzgesetzes NRW ein Vorkaufsrecht. Ob eines davon auf ein Grundstück zutrifft, bündelt die Stadt Köln im kostenpflichtigen Auszug aus dem örtlichen Bau- und Planungsrecht. Die Konsequenz für den Ablauf: Wo eine Genehmigung nötig ist, entsteht die Steuer erst mit ihr; wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt, zählt das Datum der Ausübung. Beides verschiebt den Bescheid.
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Welches Finanzamt ist in Köln für die Grunderwerbsteuer zuständig?
Die Grunderwerbsteuer ist in Nordrhein-Westfalen bei einzelnen Finanzämtern gebündelt – zuständig ist also nicht automatisch das Finanzamt Ihres Wohnorts. Nach § 5 der Finanzamtszuständigkeitsverordnung NRW ist für Köln das Finanzamt Köln-Altstadt zuständig – für seinen eigenen Bezirk und zusätzlich für die Bezirke der Finanzämter Köln-Mitte, Köln-Nord, Köln-Ost, Köln-Porz, Köln-Süd und Köln-West. Diese sieben Finanzamtsbezirke umfassen nach § 2 der Verordnung zusammen das Kölner Stadtgebiet, von Chorweiler bis Rodenkirchen. Ein Grundstückskauf in Köln landet damit bei derselben Stelle.
Eine Ausnahme betrifft gesellschaftsrechtliche Vorgänge, etwa Anteilsübertragungen an grundstückshaltenden Gesellschaften: Für sie ist seit dem 1. Januar 2026 landesweit das Finanzamt Essen-NordOst zuständig. Für den privaten Kauf oder Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses spielt das keine Rolle.
Was Sie selbst tun müssen – und was der Notar übernimmt
Eine eigene Anzeige müssen Sie als Käufer oder Verkäufer in der Regel nicht erstatten. Der Notar zeigt den Vertrag dem zuständigen Finanzamt an; nach § 18 Absatz 3 GrEStG binnen zwei Wochen nach der Beurkundung. Seit dem 1. Oktober 2026 geschieht das nach den Hinweisen der Finanzverwaltung NRW grundsätzlich elektronisch; Papiervordrucke sind nur noch in Ausnahmefällen vorgesehen.
Was Sie beitragen: Der Notar braucht Ihre steuerliche Identifikationsnummer. Treffen Sie neben dem Kaufvertrag weitere Vereinbarungen zum Grundstück, müssen Sie diese selbst dem Finanzamt anzeigen. Wie der Termin beim Notar insgesamt abläuft, erklären wir im Beitrag zur Rolle des Notars.
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Warum hängt die Grundbucheintragung an der Grunderwerbsteuer?
Nach § 22 GrEStG darf der Erwerber erst dann ins Grundbuch eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des Finanzamts vorliegt, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen – die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Das Finanzamt stellt sie nach Zahlungseingang aus und schickt sie unaufgefordert an das Notariat, das sie beim Grundbuchamt vorlegt.
Für Verkäufer ist das mehr als eine Formalie. Solange der Käufer die Steuer nicht bezahlt hat, bleibt der Eigentumswechsel im Grundbuch stehen. Kaufen Ehegatten gemeinsam und überweisen beide Bescheide zusammen, bittet die Finanzverwaltung darum, beide Steuernummern im Verwendungszweck anzugeben; sonst kann sich die Bescheinigung verzögern. Wie die Abwicklung nach dem Notartermin insgesamt verläuft, lesen Sie unter Abwicklung nach dem Notartermin in Köln.
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Bekommen Sie die Grunderwerbsteuer zurück, wenn der Kauf scheitert?
Unter Bedingungen ja. § 16 GrEStG sieht vor, dass die Steuer auf Antrag nicht festgesetzt oder die Festsetzung aufgehoben wird, wenn ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht wird, bevor das Eigentum übergegangen ist – etwa durch Vereinbarung oder Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechts innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer, oder weil die Vertragsbedingungen nicht erfüllt werden und der Vertrag deshalb aufgrund eines Rechtsanspruchs rückabgewickelt wird.
Ähnliches gilt, wenn der Kaufpreis nachträglich herabgesetzt wird: Innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer, oder bei einer Minderung wegen eines Mangels nach § 437 BGB, wird die Steuer auf Antrag entsprechend niedriger festgesetzt.
Wichtig ist das Wort „auf Antrag“: Das Finanzamt erstattet nicht von sich aus. Wer einen Kauf rückabwickelt oder den Preis nachverhandelt, sollte den Antrag beim Finanzamt Köln-Altstadt stellen.
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Gibt es in NRW eine Entlastung bei der Grunderwerbsteuer?
Ein laufendes Zuschussprogramm gibt es nicht mehr. Das Land hatte mit dem Programm „NRW.Zuschuss Wohneigentum“ Erwerbern einen Zuschuss gewährt. Nach der Mitteilung der NRW.BANK ist das Programm ausgelaufen; berechtigt sind nur Erwerbe, die bis einschließlich 14. Juli 2023 rechtswirksam abgeschlossen wurden, maßgeblich ist die erste notarielle Beurkundung.
Wer in Berichten von einem Freibetrag für Ersterwerber liest: Unter den Befreiungen des § 3 GrEStG findet sich keiner (Stand Oktober 2026). Ob sich das ändert, lässt sich nicht vorhersagen; maßgeblich ist der Rechtsstand am Tag der Beurkundung.
Nicht verwechseln sollten Sie die Grunderwerbsteuer mit der Spekulationssteuer. Die eine zahlt beim Kauf in der Regel der Käufer, die andere kann beim Verkauf den Verkäufer treffen – mehr dazu unter Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.
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Was bedeutet die Grunderwerbsteuer für den Verkauf in Köln?
Der Satz ist in ganz Köln gleich. Der Betrag ist es nicht, weil er am Kaufpreis hängt – und der hängt in Köln stark an der Lage. Der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für die Stadt Köln zeigt zum Stichtag 1. Januar 2026: Bei Grundstücken für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser liegt der Bodenwert zwischen guter und mäßiger Lage um ein Mehrfaches auseinander. Im Geschosswohnungsbau liegen die Bodenwerte der Lagen dagegen nah beieinander.
Die Konsequenz für Verkäufer: Wer in Köln ein Haus verkauft, hat es mit Käufern zu tun, deren Nebenkosten je nach Lage sehr unterschiedlich ausfallen – die Grunderwerbsteuer wächst mit dem Preis mit. Die Finanzverwaltung NRW rät Käufern ausdrücklich, die Steuer in die Finanzierung einzurechnen, und eine Stundung gibt es grundsätzlich nicht. Je höher der Preis, desto höher der Betrag, den ein Interessent zusätzlich zum Kaufpreis aufbringen muss. Nach unserer Einschätzung macht das die Prüfung der Finanzierung vor dem Notartermin umso wichtiger, je teurer das Objekt ist.
Bei Eigentumswohnungen wirkt der Lagehebel auf den Bodenanteil schwächer. Dort lohnt sich der genaue Blick eher auf die Bemessungsgrundlage: Stellplatz und Inventar sauber im Vertrag zu benennen, macht den Bescheid nachvollziehbar.
Ratgeber
Wie wir die Grunderwerbsteuer im Verkauf berücksichtigen
Wenn Sie uns mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen, behandeln wir die Grunderwerbsteuer nicht als Sache des Käufers allein. Sie bestimmt mit, wie viel ein Interessent insgesamt aufbringen muss, und damit, ob ein Kauf am Ende zustande kommt.
Was wir in der Praxis tun: Wir stellen mitverkauftes Inventar schon im Exposé mit Bezeichnung und Wert zusammen, damit die Aufteilung im Vertrag nicht erst am Verhandlungstisch entsteht. Wir lassen uns vor dem Notartermin bestätigen, dass die Finanzierung des Käufers auch die Nebenkosten abdeckt. Und wir klären vorab, ob für das Grundstück eine Genehmigung oder ein Vorkaufsrecht im Raum steht, das den Ablauf verschiebt. Wie wir den Verkauf insgesamt angehen, beschreiben wir auf der Seite Immobilie verkaufen in Köln; Begriffe wie Unbedenklichkeitsbescheinigung oder Kaufpreisaufteilung erklärt unser Immobilienlexikon.
„Wer in Köln verkauft, sollte das, was ein Käufer neben dem Preis aufbringen muss, nicht an einem Landesdurchschnitt messen, sondern an der Lage des eigenen Objekts. Bei Hausgrundstücken liegen zwischen den Kölner Lagen ganz andere Bodenwerte, bei Grundstücken für Mehrfamilienhäuser rücken sie enger zusammen. Wir sprechen deshalb mit Interessenten früh über die gesamte Finanzierung und nicht erst über den Kaufpreis.“
Hakan Citak, Inhaber, Citak Immobilien e.K.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in NRW?
In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent der Gegenleistung, in der Regel des Kaufpreises. Der Satz gilt für Erwerbsvorgänge seit dem 1. Januar 2015 und landesweit, also auch in Köln. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 26.000 Euro.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer bei 300.000 Euro?
Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer in NRW 19.500 Euro. Ist im Kaufpreis mitverkauftes Inventar wie eine Einbauküche enthalten und im Vertrag mit Wert ausgewiesen, wird dieser Anteil nicht besteuert.
Muss der Verkäufer Grunderwerbsteuer zahlen?
Käufer und Verkäufer sind nach § 13 GrEStG Gesamtschuldner. Im Kaufvertrag übernimmt üblicherweise der Käufer die Steuer, und das Finanzamt fordert sie zuerst bei ihm an. Nur wenn sie dort nicht zu realisieren ist, kann es sich an den Verkäufer wenden.
Wann muss man beim Hauskauf keine Grunderwerbsteuer zahlen?
Steuerfrei sind nach § 3 GrEStG unter anderem Erwerbe bis 2.500 Euro, Erbschaften und Schenkungen, Erwerbe durch Ehegatten oder Lebenspartner, Übertragungen nach einer Scheidung und Erwerbe durch Verwandte in gerader Linie. Geschwister sind nicht befreit.
Welches Finanzamt ist in Köln für die Grunderwerbsteuer zuständig?
Zuständig ist das Finanzamt Köln-Altstadt, und zwar für die Bezirke aller sieben Kölner Finanzämter, die zusammen das Stadtgebiet abdecken. Das regelt § 5 der Finanzamtszuständigkeitsverordnung NRW. Für gesellschaftsrechtliche Vorgänge ist seit dem 1. Januar 2026 landesweit das Finanzamt Essen-NordOst zuständig.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Erwerb eines Grundstücks an und wird vom Finanzamt festgesetzt. Die Grundsteuer ist eine laufende Steuer auf den Grundbesitz, die in Köln die Stadt Köln erhebt. Sie hängt am Eigentum, nicht am Kaufvertrag.
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Verantwortlich für diesen Beitrag
Citak Immobilien e.K., Yorckstraße 12, 50733 Köln. Gegründet 2008. Eingetragen beim Amtsgericht Köln unter HRA 31581. Inhaber: Hakan Citak. Zuständige Aufsichtsbehörde: Ordnungsamt der Stadt Köln, Postfach 103564, 50475 Köln.
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Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall.
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Quellen
- Finanzverwaltung NRW: Grunderwerbsteuer – Wissenswertes beim Grundstücks- oder Immobilienerwerb
- Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (GV. NRW. 2014 S. 954)
- Finanzamtszuständigkeitsverordnung NRW (FA-ZVO), § 5 Grunderwerbsteuer
- Art. 105 Grundgesetz — Gesetzgebungsbefugnis, Steuersatz der Grunderwerbsteuer
- § 3 Grunderwerbsteuergesetz — Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung
- § 16 Grunderwerbsteuergesetz — Rückgängigmachung und Herabsetzung
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Häufige Fragen
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ei darf nicht unerwähnt bleiben, dass ein Immobilienmakler immer in Vorleistung geht und auf eigenes Risiko für Sie tätig wird. Er investiert sehr viel Zeit und Geld in Ihre erfolgreichen Immobilienverkauf und wird auch nur im Erfolgsfalle bezahlt. Diese Art der Vorleistung finden Sie bei keinem anderen Dienstleister.
So sparen Sie einerseits reichlich Zeit, die Sie definitiv sinnvoller nutzen können und auch die gesamten Vermarktungskosten, welche nicht unerheblich sind. Der Makler hingegen erhält sein Erfolgshonorar. Dieses mag dem einen oder anderen als nicht gerechtfertigt oder zu hoch zu erscheinen. Wo Sie jedoch mit den Vermarktungskosten landen werden, wird sich letztlich zeigen: Sie sollten mit mindestens 1 – 3 % der Verkaufssumme rechnen, allerdings ist das Ende offen. Mit dem Erfolgshonorar des Immobilienmaklers dagegen können Sie aufgrund des konstanten Prozentsatzes fest rechnen.
„Kompetenz“ bedeutet ferner, …
dass der Immobilienmakler in der Lage ist, den Wert Ihrer Immobilie korrekt einzuschätzen. Er kennt den Markt, an dem er tätig ist, sehr genau und darüber hinaus auch Vergleichsobjekte. Er weiß, wie lange diese ähnlichen Immobilien am Markt angeboten und vor allem zu welchem Preis sie verkauft worden sind. Auch kann er die Nachfrage genauer analysieren. So startet er die Vermarktung mit dem richtigen Angebotspreis. Mit dem Falschen zu beginnen, führt in den meisten Fällen zu langen Vermarktungszeiten und in vielen Fällen sogar zu Vermögensverlusten. Diesen nicht zu unterschätzenden Aspekt sollten Sie berücksichtigen.
Zudem kann Ihnen der Immobilienmakler auf Anhieb sagen, welche Unterlagen entsprechend Ihrem Immobilientyp benötigt werden. Falls Sie nicht über alle verfügen, weiß er, wo diese einzuholen sind und besorgt sie Ihnen in Ihrem Auftrag mit Ihrer Vollmacht auch. Dann bereitet er bereits im Anfangsstadium sämtliche Dokumente akribisch für die notwendige Finanzierung des Käufers vor.
Weiterhin profieren Sie davon, dass der Makler
- werbewirksame Grundrisse und ein hochwertiges Exposé erstellt,
- klug alle Besichtigungstermine organisiert
- und strategische Verhandlungen mit den potentiellen Käufern führt.
Schließlich lässt er den Kaufvertragsentwurf hieb- und stichfest vorbereiten, um Sie dann zum Notar-termin zu begleiten – damit schützt er versiert Ihre Interessen und zugleich vor Fehlern. Zu guter Letzt ist er bei der strukturierten Übergabe an die neuen Eigentümer dabei und protokolliert dieses Procedere auch sorgfältig.
Solch eine Dienstleistungsbandbreite selbst auf die Beine zu stellen, ist ausgesprochen zeit-, arbeits- und ebenfalls kostenintensiv.
Die Rolle des Immobilienmaklers
Die Vorteile durch die Beauftragung eines Immobilienmaklers sind Ihnen bewusst, dennoch möchten Sie darauf verzichten? Sie fühlen sich fit genug, um alles selbst in die Hand zu nehmen? Zu Ihrer Unterstützung habe ich Ihnen eine entsprechende Checkliste vorbereitet, die Sie hier unten runterladen können.
3 Punkte die Ihnen beim Privatverkauf im Wege stehen könnten
Sie haben sich die Checkliste runtergeladen und haben sich tief in die Checkliste eingearbeitet. Trauen sich nach wie vor die akkurate Vorbereitung, sorgfältige Planung und juristisch fundierte sowie umsichtige Ausführung des Privatverkaufs zu. Sie wissen nun um die damit verbundenen Aufgaben, den bevorstehenden Arbeitsaufwand und das nötige Hintergrundwissen, welches Sie parat haben müssen. Deswegen haben Sie beschlossen, dass Sie Ihre Immobilie privat verkaufen möchten.
Okay, aber es gibt dann noch drei Punkte, die Ihnen dabei im Wege stehen könnten, Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen:
1. Ihre Emotionen können Ihnen einen Strich durch die Rechnung machen
Sie haben in Ihre Immobilie reichlich investiert. Das betrifft nicht nur Geld, sondern auch Gefühle. Viele angenehme Erinnerungen stecken in Ihrem Haus/Ihrer Wohnung: vielleicht das Tragen der Braut über die Schwelle, das Aufwachsen Ihrer Sprösslinge, das erste Pfotentrappeln des neuen Vierbeiners, der glückliche 10. Hochzeitstag, das 70jährige Jubiläum eines lieben Familienmitgliedes etc. Nun steht der Verkauf an und für Sie gehört die sämtlich erlebte Freude zum Wert Ihrer Immobilie.
Zwei verschiedene Ansichten
Sie bieten nicht nur eine Immobilie an, sondern ein geborgenes Zuhause und haben sich an die Eigenheiten Ihres Heims gewöhnt. Nun sollen Fremde Ihre Immobilie kaufen. Das alleine ist vielleicht schon ein komisches Gefühl. Erschwerend hinzu kommt aber:
Diese Fremden haben ein anderes Empfinden und einen unterschiedlichen Geschmack. Was Sie wohlwollend betrachten, kann sich für die Interessenten als Knackpunkt erweisen, der häufig sogar preismindernd ist – ganz abgesehen davon, dass Sie kritische Blicke und Kommentare ertragen müssen. Auch werden Ihnen negative Bemerkungen – sei es wegen erforderlicher oder schlecht ausgeführter Reparaturen, notwendiger Umbauten etc. – nicht erspart bleiben.
Zudem möchte der potentielle Käufer sein eigenes Leben und seine persönlichen Träume in der neuen Immobilie verwirklichen. Deshalb spielen Ihre Emotionen für ihn keine Rolle.
Diese Abweichung führt eventuell bei den Verhandlungen zu Gemütsbewegungen auf beiden Seiten, die eine sachliche Übereinkunft komplizieren oder gar unmöglich machen.
Die emotionale Befangenheit ausschalten?
Das ist leichter gesagt als getan. Eltern z. B. sind von Ihrem süßen Nachwuchs überzeugt oder Besitzer von dem geliebten Hund – das aber ist eine rein subjektive Einschätzung. Dementsprechend ist eine 100%ige Neutralität bezüglich Ihrer eigenen Immobilie eher ausgeschlossen.
Der Immobilienmakler kann hier mit Neutralität punkten, Verhandlungssicherheit bieten und als Sachverständiger exakt ermitteln, welche Details als wertsteigernd, wertneutral oder wertmindernd einzustufen sind – und somit seinen Job professionell zu Ende führen.
Können Sie das alles auch managen und dabei cool bleiben?
2. Der falsche Riecher und mangelnde Führungsqualitäten
Der Immobilienmakler nimmt die Interessentenanfragen entgegen und filtert die geeigneten Kaufinteressenten heraus. Er kann bereits am Telefon und innerhalb weniger Minuten erkennen, ob der Kaufinteressent und Ihre Immobilie zusammenpassen und vereinbart mit den wenigen richtigen die verbleibenden effizienten Besichtigungstermine. Während der Begehung führt er die Kaufinteressenten und lässt sich nicht führen. Nur wenn für ihn augenscheinlich echter Bedarf an Ihrer Immobilie besteht, stellt er dem nun potentiellen Käufer alle notwendigen Unterlagen zur Verfügung.
Können Sie tatsächlich genauso sattelfest die Spreu vom Weizen trennen und die Fäden in der Hand halten?
Sehen Sie sich in der Lage zu ermessen, welche Kandidaten Sie qualifizieren bzw. disqualifizieren? Oder lassen Sie Hinz und Kunz, nur weil diese es wünschen, durch Ihr Schlafzimmer stolzieren? Seien Sie ehrlich zu sich selbst.
3. Bei Stillschweigen bedürftig oder objektiv erscheinen?
Sehr viele Kaufinteressenten, die Immobilien besichtigen, melden sich einfach nicht mehr. Die Gründe dafür können vielfältig sein. Ein Immobilienmakler wird als neutrale Instanz nachfassen und sich nach dem aktuellen Stand erkundigen. Sofern es sich um Ablehnungsgründe handelt, wird er genauer erfragen, welche ausschlaggebend waren. In den meisten Fällen erhält er aufgrund seiner sachlichen Position auch ehrliche Antworten.
Rufen Sie hingegen als Privatperson an, wird das eher als: „Wir brauchen einen Käufer!“ verstanden. Ob Sie so eine aufrichtige Rückmeldung bekommen, ist fraglich. Diese ist aber wichtig, denn: Manchmal handelt es sich um Angelegenheiten, die aus dem Weg zu räumen sind und die Kaufverhandlung wieder ins Rollen bringen.
Die oben genannten Aspekte stehen Ihrem Erfolg – sofern Sie alles richtig gemacht haben – nur dann im Wege, wenn Sie sich derer nicht bewusst sind. Behalten Sie die Scheuklappen auf, ist Ihre Verhandlungsposition nicht optimal. Handeln und verhalten Sie sich wie ein Profimakler: Bleiben Sie neutral.
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