Kurzantwort: Eigentumswohnungen in Köln werden im Durchschnitt rund neun Prozent unter dem inserierten Angebotspreis verkauft. Eine Auswertung von ImmoScout24 und Sprengnetter, die Inseratspreise mit beurkundeten Kaufpreisen abgleicht, kommt für Köln auf 9,2 Prozent (Stichtag 1. Januar 2026) — der weiteste Abstand unter den acht untersuchten Großstädten und deutlich mehr als der bundesweite Wert von 5,8 Prozent. Während sich Angebots- und Kaufpreise in den meisten Metropolen zuletzt angenähert haben, blieb der Abstand in Köln praktisch unverändert. Für Häuser gibt es keine vergleichbare Kölner Zahl. Und der Durchschnitt sagt wenig über Ihre Immobilie: Er mischt marktgerecht angebotene Objekte, die nahe am Angebotspreis verkauft werden, mit überhöht angesetzten, die erst nach Preissenkungen einen Käufer finden.
- Der Kölner Durchschnitt: rund neun Prozent Abstand zwischen Inserat und Kaufvertrag bei Eigentumswohnungen
- Der Vergleich: bundesweit knapp sechs Prozent, in den meisten Großstädten zuletzt rückläufig, in Köln konstant
- Was die Zahl nicht misst: Häuser, einzelne Stadtteile, den Zustand des Objekts — und ob der Angebotspreis von Anfang an realistisch war
- Was den Abschlag treibt: ein Angebotspreis über dem Marktwert, Sanierungsbedarf, fehlende Unterlagen und eine lange Zeit im Inserat
- Der Kölner Hebel: Die Kaufpreise haben sich zwischen links- und rechtsrheinischen Bezirken zuletzt unterschiedlich entwickelt — ein Stadtmittelwert führt beim Angebotspreis in die Irre
- Was Sie tun können: den Angebotspreis aus tatsächlich gezahlten Preisen ableiten, nicht aus Inseraten
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Wie viel unter dem Angebotspreis wird in Köln verkauft?
Bei Eigentumswohnungen liegt der Kaufpreis in Köln im Mittel rund neun Prozent unter dem zuletzt inserierten Angebotspreis. Das ist der Wert, den ImmoScout24 und Sprengnetter in ihrer Auswertung zum Stichtag 1. Januar 2026 für Köln ausweisen; Grundlage sind knapp 1,4 Millionen Angebotspreise und rund 339.000 beurkundete Kaufpreise für Eigentumswohnungen.
Köln steht in dieser Reihe an der Spitze. Hamburg folgt mit 7,8 Prozent, Stuttgart mit 6,6, München mit 5,9, Berlin mit 5,5 und Frankfurt mit 5,2 Prozent. Düsseldorf liegt bei 1,4 Prozent, Leipzig bei null. Bundesweit beträgt der Abstand 5,8 Prozent.
| Stadt | Abstand Angebots- zu Kaufpreis, Eigentumswohnungen (Stichtag 01.01.2026) | Veränderung gegenüber Mitte 2025 |
|---|---|---|
| Köln | 9,2 % | +0,2 Prozentpunkte |
| Hamburg | 7,8 % | −2,2 Prozentpunkte |
| Stuttgart | 6,6 % | +0,2 Prozentpunkte |
| München | 5,9 % | −0,5 Prozentpunkte |
| Berlin | 5,5 % | −0,6 Prozentpunkte |
| Frankfurt am Main | 5,2 % | −1,3 Prozentpunkte |
| Düsseldorf | 1,4 % | −4,3 Prozentpunkte |
| Leipzig | 0,0 % | −3,6 Prozentpunkte |
| Deutschland | 5,8 % | −1,0 Prozentpunkte |
Für die Einordnung zählt vor allem die rechte Spalte. In sechs der acht Städte ist der Abstand zwischen Inserat und Kaufvertrag in einem halben Jahr kleiner geworden — Verkäufer haben ihre Preise dort an das angepasst, was Käufer tatsächlich zahlen. In Köln ist das nicht passiert. Der Abstand bewegt sich seitwärts, auf einem Niveau, das in den anderen Städten zum Teil schon wieder verlassen wurde.
Rechenbeispiel: Eine Wohnung, die mit 400.000 Euro inseriert ist, würde beim Kölner Durchschnitt für etwa 363.000 Euro verkauft. Das ist eine statistische Mitte, kein Verhandlungsziel — wie die folgenden Abschnitte zeigen, kann derselbe Abstand bei Ihrer Immobilie nahe null liegen oder ein Vielfaches betragen.
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Was misst diese Zahl — und was misst sie nicht?
Die Zahl vergleicht zwei Durchschnitte: den mittleren Angebotspreis der Inserate und den mittleren Kaufpreis aus beurkundeten Verträgen. Sie verfolgt nicht einzelne Wohnungen vom Inserat bis zum Notartermin. Daraus folgen vier Einschränkungen, die Sie kennen sollten, bevor Sie mit dem Wert rechnen.
Sie gilt nur für Eigentumswohnungen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser in Köln weist die Auswertung keinen Wert aus. Wer ein Haus verkauft, kann den Wohnungswert nicht einfach übertragen.
Sie mischt gut und schlecht eingepreiste Objekte. Eine Wohnung, die zum Marktwert inseriert wurde, geht oft nahe am Angebotspreis weg. Eine, die mit einem Wunschaufschlag startet, wird mehrfach reduziert und am Ende deutlich darunter verkauft. Der Durchschnitt von neun Prozent kann also aus vielen kleinen und einigen sehr großen Abschlägen bestehen.
Sie kennt keine Stadtteile. Köln wird als eine Zahl ausgewiesen. Wie weit Inserat und Kaufvertrag in Ehrenfeld, Rodenkirchen oder Porz auseinanderliegen, sagt sie nicht.
Die amtliche Statistik kennt keine Angebotspreise. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln wertet in seinem Grundstücksmarktbericht ausschließlich Kaufverträge aus — also das, was tatsächlich gezahlt wurde. Inserate kommen dort nicht vor. Die belastbare Kölner Preisgrundlage ist damit bereits die Kaufpreisseite. Genau sie sollte am Anfang Ihrer Preisfindung stehen, nicht am Ende einer Verhandlung.
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Warum ist der Abstand in Köln weiter als in anderen Großstädten?
Eine amtliche Erklärung dafür gibt es nicht; die folgenden Punkte sind unsere Einschätzung aus der Struktur des Kölner Markts.
Der Kölner Wohnungsmarkt ist ein Bestandsmarkt. Von den 4.772 Kaufverträgen über Wohnungseigentum, die der Gutachterausschuss für 2025 registriert hat, waren 4.031 Weiterverkäufe; Erstverkäufe aus Neubau machten 451 Fälle aus. Bei Bestandswohnungen setzt der Eigentümer den Preis selbst, und er setzt ihn auf Grundlage dessen, was er in Inseraten sieht. Bei Neubauwohnungen kalkuliert ein Bauträger. Wo der Eigentümer den Preis setzt, ist der Spielraum für Wunschpreise größer — und damit auch der spätere Abstand zum Kaufvertrag.
Der Markt bewegt sich nicht im Gleichschritt. Der Gutachterausschuss weist für 2025 steigende Immobilienrichtwerte aus, aber mit deutlichem Unterschied am Rhein: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stiegen sie linksrheinisch (einschließlich Deutz) um rund drei Prozent, rechtsrheinisch um knapp sechs Prozent. Zugleich hält der Bericht fest, dass die Entwicklung innerhalb des Stadtgebiets heterogen war und in einigen Teilbereichen die Kaufpreise zurückgingen. Ein Eigentümer, der sich am stadtweiten Trend orientiert, liegt damit in manchen Lagen zu hoch — und genau diese Lagen erzeugen den Abschlag.
Die Teilmärkte sind unterschiedlich tief. Linksrheinisch, in den Stadtbezirken Innenstadt bis Chorweiler, registrierte der Gutachterausschuss 2025 insgesamt mehr als doppelt so viele Kauffälle wie in den rechtsrheinischen Bezirken Porz, Kalk und Mülheim. Wer seinen Preis an einer Vergleichswohnung aus einem Teilmarkt mit vielen Abschlüssen festmacht, überträgt Verhältnisse, die in seinem eigenen Teilmarkt nicht gelten müssen.
Die Folge für Sie: Der Kölner Durchschnittsabstand ist zu einem großen Teil hausgemacht. Er entsteht dort, wo Angebotspreise aus Inseraten und Stadtmittelwerten abgeleitet werden statt aus den Kaufpreisen der eigenen Lage.
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Gilt der Abschlag auch beim Hausverkauf in Köln?
Eine Kölner Zahl für Häuser gibt es nicht. Strukturell spricht aber einiges dafür, dass ein Durchschnitt beim Haus noch weniger trägt als bei der Wohnung.
Der Grund liegt im Boden. Beim Grundstück eines freistehenden Ein- oder Zweifamilienhauses liegt der Bodenrichtwert in Köln zwischen guter und mäßiger Lage um ein Mehrfaches auseinander, während er beim Geschosswohnungsbau zwischen den Lagen nah beieinanderliegt. So weist es der Grundstücksmarktbericht zum 1. Januar 2026 aus. Beim Haus macht also die Richtwertzone den Preis, nicht die Stadt. Ein Hausverkäufer, der mit einem Kölner Durchschnittspreis je Quadratmeter rechnet, kann je nach Zone weit danebenliegen — in beide Richtungen.
Dazu kommt, dass Häuser in Köln fast ausschließlich aus dem Bestand verkauft werden: 1.355 der 1.406 registrierten Hausverkäufe des Jahres 2025 waren Weiterverkäufe. Baujahr, Heizung und Sanierungsstand wiegen deshalb schwer, und sie gehen bei jedem Haus anders in die Rechnung des Käufers ein.
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Ist der Abschlag ein Verlust — oder war der Angebotspreis zu hoch?
Meist das Zweite. Ein Abschlag vom Angebotspreis ist nur dann ein Verlust, wenn der Angebotspreis dem Marktwert entsprach. Lag er darüber, wird beim Verkauf lediglich ein Aufschlag zurückgenommen, den der Markt nie getragen hat.
Teuer wird es auf einem Umweg. Ein zu hoch angesetzter Preis verlängert die Zeit im Inserat. Käufer sehen, wie lange eine Immobilie schon angeboten wird, und lesen daraus Verhandlungsspielraum. Nach mehreren Preissenkungen landet der Kaufpreis nicht selten unter dem Wert, der mit einem realistischen Start erreichbar gewesen wäre. Wie sich Aufschlag, Vermarktungsdauer und erzielter Preis zueinander verhalten, haben wir im Beitrag Welcher Angebotspreis und welcher Verkaufspreis? ausführlich beschrieben. Wie Sie vorgehen, wenn sich Ihre Immobilie zum angesetzten Preis nicht verkauft, lesen Sie unter Warum sich eine Immobilie in Köln nicht verkauft.
Für Ihre Planung heißt das: Die richtige Frage ist nicht, wie viel Puffer Sie aufschlagen, sondern wie nah Ihr Angebotspreis am erzielbaren Kaufpreis liegt. Je kleiner dieser Abstand von Anfang an, desto weniger gibt es später zu verhandeln.
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Wovon hängt ab, wie viel Käufer bei Ihrer Immobilie abziehen?
Wie weit der Kaufpreis unter dem Angebotspreis landet, entscheidet sich an wenigen Punkten.
| Faktor | Wirkung auf den Abschlag |
|---|---|
| Angebotspreis über dem Marktwert | der stärkste Treiber; je größer der Aufschlag, desto länger die Vermarktung und desto tiefer die Preissenkungen |
| Sanierungsbedarf, alte Heizung, schwacher Energieausweis | Käufer rechnen die Kosten gegen und ziehen sie vom Preis ab, oft mit Sicherheitsaufschlag |
| unvollständige Unterlagen | jede offene Frage wird als Risiko bewertet und in einen Preisabschlag übersetzt |
| lange Zeit im Inserat | Käufer lesen daraus Verhandlungsspielraum |
| Zeitdruck auf Verkäuferseite | wird er sichtbar, sinkt die Verhandlungsposition |
| Genehmigungslage am Objekt | schränkt sie Umbau oder Modernisierung ein, sinkt der Kreis der Käufer |
Der letzte Punkt hat in Köln einen konkreten Hintergrund. In den Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung — nach der Gebietsübersicht der Stadt (Stand Oktober 2026) das Severinsviertel in der Altstadt-Süd, Ehrenfeld Ost und Mülheim Süd-West — brauchen Modernisierungen eine Genehmigung der Stadt, auch wenn sie nach der Landesbauordnung genehmigungsfrei wären. Das betrifft etwa die Verbesserung von Bädern oder Wohnungsgrundrissen; die Stadt entscheidet im Einzelfall. Für Kalk Mitte führt die Stadt ein Aufstellungsverfahren, und laut derselben Übersicht hat der Rat im Oktober 2026 eine weitere Satzung für das rechtsrheinische Köln beschlossen — wer dort verkauft, sollte den aktuellen Stand für seine Adresse bei der Stadt erfragen. Für einen Käufer, der eine Wohnung nach dem Kauf umbauen will, ist das eine Unbekannte in seiner Rechnung. Wer als Verkäufer in einem dieser Gebiete die Genehmigungslage vorab klärt und offen benennt, nimmt ihm diese Unbekannte ab — sonst bewertet er sie mit einem Abschlag.
Ähnlich wirkt der Denkmalschutz. Die Stadt Köln spricht von etwa 9.000 Denkmälern (Stand September 2026). Veränderungen an einem Baudenkmal, vom Fenstertausch bis zum Fassadenanstrich, brauchen nach § 9 Denkmalschutzgesetz NRW eine Erlaubnis der Unteren Denkmalbehörde. Ob Ihr Gebäude betroffen ist, zeigt die öffentliche Denkmalkarte der Stadt Köln. Steht es dort, gehört der Hinweis in das Exposé und nicht erst in die Verhandlung.
Den Weg, die planungsrechtliche Lage eines Grundstücks in einem Schritt zu klären, bietet die Stadt mit dem Auszug aus dem örtlichen Bau- und Planungsrecht: Er bündelt Satzungen, Sanierungsgebiete, Schutzausweisungen und Baulasten für das einzelne Grundstück. Weil diese Lage am Flurstück hängt und nicht am Stadtteil, ist der Auszug verlässlicher als jede Aussage über ein ganzes Veedel.
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Wann im Verkauf wird der Preis tatsächlich verhandelt?
Der Preis wird nicht einmal verhandelt, sondern mehrfach — und der teuerste Moment ist oft der späteste.
Beim ersten Gebot. Das erste Gebot ist der Auftakt, nicht das Ergebnis. Ein niedriges Erstgebot ist dabei nicht automatisch Taktik: Es kann die Grenze dessen spiegeln, was die Bank des Käufers finanziert. Fragen Sie nach, bevor Sie es als Affront werten.
Nach der Besichtigung mit Fachleuten. Bringt ein Kaufinteressent einen Gutachter oder Handwerker mit, kommt eine Liste mit Kosten zurück. Diese Liste wird in Euro übersetzt und vom Gebot abgezogen. Je mehr davon Sie vorab selbst offengelegt haben, desto weniger Überraschung steckt darin.
Nach der Bewertung durch die Bank. Die finanzierende Bank prüft die Immobilie selbst. Kommt sie zu einem niedrigeren Wert, sinkt die Darlehenssumme und mit ihr das Gebot. Eine tragfähige Finanzierungsbestätigung vor der Reservierung verringert dieses Risiko.
Kurz vor dem Notartermin. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Wohnung ist erst mit der notariellen Beurkundung bindend (§ 311b BGB). Bis dahin ist keine Seite gebunden, und genau diese Phase lässt Raum für eine Nachverhandlung. Wie Sie den Zeitraum zwischen Zusage und Beurkundung absichern, lesen Sie im Beitrag zu Reservierung und Kaufvertragsentwurf.
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Was der Durchschnitt verschweigt: Der Abschlag entsteht vor der Verhandlung
Es liegt nahe, die Preisverhandlung mit dem ersten Gebot beginnen zu lassen. Ein großer Teil des Abschlags ist zu diesem Zeitpunkt aber schon entstanden — in den Wochen davor.
Eine Sorge, die viele Verkäufer begleitet, ist die Angst, trotz eines fairen Preises durch Nachverhandlungen am Ende unter Wert abzugeben. Was andere Eigentümer berichten: Ein zu hoch angesetzter Startpreis musste mehrfach gesenkt werden, bis schließlich eine ganz andere, preissensiblere Käuferschicht zum Zug kam als die, die man ursprünglich ansprechen wollte. Der Mechanismus dahinter: Wer über seinem Budget besichtigt, springt ab. Nach jeder Senkung erreicht das Inserat neue Interessenten, die von Anfang an mit dem niedrigeren Preis rechnen — und von dort aus weiterverhandeln.
Eine zweite Sorge betrifft die Rechnung der Gegenseite: dass Kaufinteressenten Nebenkosten und absehbare Sanierungskosten gegen den Angebotspreis aufrechnen und deshalb deutlich niedriger bieten. Für Sie folgt daraus, offene Fragen etwa zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums vor der Vermarktung zu klären — sonst setzt der Interessent dafür seine eigene, meist vorsichtige Zahl ein.
Was wir in der Praxis beobachten: Die Verhandlung verläuft anders, wenn ein Kaufinteressent zur ersten Besichtigung bereits weiß, was er kauft — Zustand, Kosten, Genehmigungslage, Unterlagen. Dann wird über den Preis gesprochen und nicht über Unsicherheiten. Der Abschlag, der in Köln im Mittel bei rund neun Prozent liegt, ist zu einem Teil der Preis für Unsicherheit, und diesen Teil haben Sie vor dem ersten Inserat in der Hand.
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Wie setzen Sie den Angebotspreis, damit der Abschlag klein bleibt?
Leiten Sie ihn aus tatsächlich gezahlten Preisen ab, nicht aus Inseraten. Inserate zeigen, was andere Eigentümer verlangen; Kaufpreise zeigen, was Käufer zahlen. In Köln liegt zwischen beidem im Mittel ein Abstand, der auf einer 400.000-Euro-Wohnung mehrere zehntausend Euro ausmacht.
Drei Schritte helfen dabei:
- Amtliche Kaufpreisdaten heranziehen. Der Grundstücksmarktbericht 2026 des Kölner Gutachterausschusses ist kostenfrei als Digitalversion verfügbar. Über das Landesportal BORIS-NRW lassen sich Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte einsehen, die der Ausschuss aus Kaufverträgen ableitet.
- Die eigene Lage statt des Stadtmittels betrachten. Weil sich links- und rechtsrheinische Bezirke unterschiedlich entwickelt haben und einzelne Teilbereiche sogar rückläufig waren, trägt nur der Vergleich mit Verkäufen derselben Lage und Objektart. Wie das Vergleichswertverfahren dabei vorgeht, erklären wir unter Vergleichswert einer Immobilie berechnen.
- Zustand und Unterlagen einpreisen, bevor der Käufer es tut. Ein Angebotspreis, der Sanierungsbedarf bereits berücksichtigt, lässt dem Käufer weniger Argumente für einen Abschlag.
Wer zusätzlich einen kleinen Verhandlungsspielraum einplant, sollte ihn bewusst setzen und nicht als Puffer für Unsicherheit. Wie sich der Marktwert zusammensetzt, lesen Sie unter Marktwert einer Immobilie berechnen.
Ratgeber
Wie reagieren Sie auf ein Gebot weit unter dem Angebotspreis?
Mit einer Frage statt einer Antwort. Bitten Sie um die Begründung: Ist es die Finanzierung, der Zustand, ein Vergleichsobjekt? Jede dieser Begründungen hat eine andere Antwort.
- Liegt es an der Finanzierung, hilft der Blick auf die Finanzierungsbestätigung. Reicht sie nicht, ist der Interessent womöglich nicht der richtige Käufer — unabhängig vom Gebot.
- Liegt es am Zustand, prüfen Sie, ob die genannten Kosten realistisch sind und ob sie im Angebotspreis schon berücksichtigt waren.
- Liegt es an einem Vergleichsobjekt, fragen Sie, ob es sich um einen Kaufpreis oder um ein Inserat handelt. Ein Inserat ist kein Beleg für einen Marktwert.
Gibt es keine sachliche Begründung, ist ein niedriges Gebot ein Verhandlungsauftakt, dem Sie mit einem begründeten Gegenangebot begegnen können. Gibt es eine, lohnt es sich, sie ernst zu nehmen — der nächste Interessent wird dieselbe Frage stellen. Typische Stolperstellen in dieser Phase haben wir unter Fehler beim Immobilienverkauf zusammengestellt.
„Köln verhält sich nicht wie ein einziger Markt, sondern wie mehrere nebeneinander, und der Stadtdurchschnitt verdeckt das. Zwischen den links- und den rechtsrheinischen Bezirken bewegen sich die Kaufpreise nicht im Gleichschritt, und wer seinen Angebotspreis an Inseraten aus einem anderen Teilmarkt ausrichtet, schafft genau den Abstand, über den später verhandelt wird. Wir leiten den Angebotspreis deshalb aus beurkundeten Kaufpreisen der jeweiligen Lage ab und legen Kaufinteressenten Zustand, Unterlagen und Genehmigungslage offen, bevor sie danach fragen.“
Hakan Citak, Inhaber, Citak Immobilien e.K.
Häufige Fragen
Wie viel unter dem Angebotspreis wird in Köln verkauft?
Bei Eigentumswohnungen liegt der Kaufpreis in Köln im Durchschnitt rund neun Prozent unter dem Angebotspreis. Eine Auswertung von ImmoScout24 und Sprengnetter weist zum Stichtag 1. Januar 2026 für Köln 9,2 Prozent aus, bundesweit 5,8 Prozent. Für Häuser gibt es keinen vergleichbaren Kölner Wert. Der Durchschnitt mischt realistisch und überhöht angebotene Objekte und sagt deshalb wenig über den Einzelfall.
Wie viel Prozent kann man beim Immobilienpreis verhandeln?
Eine feste Prozentregel gibt es nicht. Wie weit der Kaufpreis unter dem Angebotspreis liegt, hängt vor allem davon ab, wie nah der Angebotspreis am Marktwert war. Ein marktgerecht angebotenes Objekt lässt wenig Spielraum, ein überhöht angesetztes viel. Sanierungsbedarf, fehlende Unterlagen und eine lange Zeit im Inserat vergrößern den Abschlag.
Warum ist der Verhandlungsspielraum in Köln weiter als in anderen Städten?
Eine amtliche Erklärung gibt es nicht. Strukturell ist der Kölner Wohnungsmarkt überwiegend ein Bestandsmarkt, in dem Eigentümer den Preis selbst setzen. Zudem haben sich die Kaufpreise zwischen links- und rechtsrheinischen Bezirken unterschiedlich entwickelt, in einigen Teilbereichen sanken sie. Wer sich am Stadtmittel oder an Inseraten orientiert, setzt den Preis in manchen Lagen zu hoch an.
Sollte ich beim Angebotspreis einen Verhandlungspuffer aufschlagen?
Ein kleiner, bewusst gesetzter Spielraum kann sinnvoll sein. Ein großer Aufschlag über dem Marktwert verlängert dagegen die Vermarktung, führt zu Preissenkungen und schwächt die Verhandlungsposition. Entscheidend ist, wie nah der Angebotspreis am erzielbaren Kaufpreis liegt.
Wann ist der vereinbarte Kaufpreis verbindlich?
Erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags nach § 311b BGB. Eine mündliche Zusage oder eine Reservierung bindet den Kaufpreis nicht. Bis zum Notartermin kann jede Seite noch nachverhandeln oder zurücktreten.
Woher bekomme ich in Köln verlässliche Vergleichspreise?
Aus amtlichen Kaufpreisdaten. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln veröffentlicht jährlich einen Grundstücksmarktbericht, der auf beurkundeten Kaufverträgen beruht. Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte sind kostenfrei über das Landesportal BORIS-NRW einsehbar. Angebotspreise aus Inseraten sind dagegen keine Kaufpreise.
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Verantwortlich für diesen Beitrag
Citak Immobilien e.K., Yorckstraße 12, 50733 Köln. Gegründet 2008. Eingetragen beim Amtsgericht Köln unter HRA 31581. Inhaber: Hakan Citak. Zuständige Aufsichtsbehörde: Ordnungsamt der Stadt Köln, Postfach 103564, 50475 Köln.
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Quellen
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln: Grundstücksmarktbericht 2026
- Stadt Köln: Soziale Erhaltungssatzungen — Gebietsübersicht
- Stadt Köln: Genehmigungspflicht im Gebiet einer Sozialen Erhaltungssatzung
- Stadt Köln: Denkmalkarte
- Stadt Köln: Auszug aus dem örtlichen Bau- und Planungsrecht
- Denkmalschutzgesetz Nordrhein-Westfalen (DSchG NRW)
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Dieser steht Ihnen mit seiner Kompetenz zur Seite. Damit ist gemeint, dass er eine gute Ausbildung genossen hat, einige Jahre Berufserfahrung mitbringt und zudem über lokale als regionale Kenntnisse verfügt – sofern er regelmäßig an diesen Standorten Immobilien verkauft. Des Weiteren ist es sein Tagesgeschäft, was sich schließlich für Sie als Eigentümer am Ende lohnen dürfte.
ei darf nicht unerwähnt bleiben, dass ein Immobilienmakler immer in Vorleistung geht und auf eigenes Risiko für Sie tätig wird. Er investiert sehr viel Zeit und Geld in Ihre erfolgreichen Immobilienverkauf und wird auch nur im Erfolgsfalle bezahlt. Diese Art der Vorleistung finden Sie bei keinem anderen Dienstleister.
So sparen Sie einerseits reichlich Zeit, die Sie definitiv sinnvoller nutzen können und auch die gesamten Vermarktungskosten, welche nicht unerheblich sind. Der Makler hingegen erhält sein Erfolgshonorar. Dieses mag dem einen oder anderen als nicht gerechtfertigt oder zu hoch zu erscheinen. Wo Sie jedoch mit den Vermarktungskosten landen werden, wird sich letztlich zeigen: Sie sollten mit mindestens 1 – 3 % der Verkaufssumme rechnen, allerdings ist das Ende offen. Mit dem Erfolgshonorar des Immobilienmaklers dagegen können Sie aufgrund des konstanten Prozentsatzes fest rechnen.
„Kompetenz“ bedeutet ferner, …
dass der Immobilienmakler in der Lage ist, den Wert Ihrer Immobilie korrekt einzuschätzen. Er kennt den Markt, an dem er tätig ist, sehr genau und darüber hinaus auch Vergleichsobjekte. Er weiß, wie lange diese ähnlichen Immobilien am Markt angeboten und vor allem zu welchem Preis sie verkauft worden sind. Auch kann er die Nachfrage genauer analysieren. So startet er die Vermarktung mit dem richtigen Angebotspreis. Mit dem Falschen zu beginnen, führt in den meisten Fällen zu langen Vermarktungszeiten und in vielen Fällen sogar zu Vermögensverlusten. Diesen nicht zu unterschätzenden Aspekt sollten Sie berücksichtigen.
Zudem kann Ihnen der Immobilienmakler auf Anhieb sagen, welche Unterlagen entsprechend Ihrem Immobilientyp benötigt werden. Falls Sie nicht über alle verfügen, weiß er, wo diese einzuholen sind und besorgt sie Ihnen in Ihrem Auftrag mit Ihrer Vollmacht auch. Dann bereitet er bereits im Anfangsstadium sämtliche Dokumente akribisch für die notwendige Finanzierung des Käufers vor.
Weiterhin profieren Sie davon, dass der Makler
- werbewirksame Grundrisse und ein hochwertiges Exposé erstellt,
- klug alle Besichtigungstermine organisiert
- und strategische Verhandlungen mit den potentiellen Käufern führt.
Schließlich lässt er den Kaufvertragsentwurf hieb- und stichfest vorbereiten, um Sie dann zum Notar-termin zu begleiten – damit schützt er versiert Ihre Interessen und zugleich vor Fehlern. Zu guter Letzt ist er bei der strukturierten Übergabe an die neuen Eigentümer dabei und protokolliert dieses Procedere auch sorgfältig.
Solch eine Dienstleistungsbandbreite selbst auf die Beine zu stellen, ist ausgesprochen zeit-, arbeits- und ebenfalls kostenintensiv.
Die Rolle des Immobilienmaklers
Die Vorteile durch die Beauftragung eines Immobilienmaklers sind Ihnen bewusst, dennoch möchten Sie darauf verzichten? Sie fühlen sich fit genug, um alles selbst in die Hand zu nehmen? Zu Ihrer Unterstützung habe ich Ihnen eine entsprechende Checkliste vorbereitet, die Sie hier unten runterladen können.
3 Punkte die Ihnen beim Privatverkauf im Wege stehen könnten
Sie haben sich die Checkliste runtergeladen und haben sich tief in die Checkliste eingearbeitet. Trauen sich nach wie vor die akkurate Vorbereitung, sorgfältige Planung und juristisch fundierte sowie umsichtige Ausführung des Privatverkaufs zu. Sie wissen nun um die damit verbundenen Aufgaben, den bevorstehenden Arbeitsaufwand und das nötige Hintergrundwissen, welches Sie parat haben müssen. Deswegen haben Sie beschlossen, dass Sie Ihre Immobilie privat verkaufen möchten.
Okay, aber es gibt dann noch drei Punkte, die Ihnen dabei im Wege stehen könnten, Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen:
1. Ihre Emotionen können Ihnen einen Strich durch die Rechnung machen
Sie haben in Ihre Immobilie reichlich investiert. Das betrifft nicht nur Geld, sondern auch Gefühle. Viele angenehme Erinnerungen stecken in Ihrem Haus/Ihrer Wohnung: vielleicht das Tragen der Braut über die Schwelle, das Aufwachsen Ihrer Sprösslinge, das erste Pfotentrappeln des neuen Vierbeiners, der glückliche 10. Hochzeitstag, das 70jährige Jubiläum eines lieben Familienmitgliedes etc. Nun steht der Verkauf an und für Sie gehört die sämtlich erlebte Freude zum Wert Ihrer Immobilie.
Zwei verschiedene Ansichten
Sie bieten nicht nur eine Immobilie an, sondern ein geborgenes Zuhause und haben sich an die Eigenheiten Ihres Heims gewöhnt. Nun sollen Fremde Ihre Immobilie kaufen. Das alleine ist vielleicht schon ein komisches Gefühl. Erschwerend hinzu kommt aber:
Diese Fremden haben ein anderes Empfinden und einen unterschiedlichen Geschmack. Was Sie wohlwollend betrachten, kann sich für die Interessenten als Knackpunkt erweisen, der häufig sogar preismindernd ist – ganz abgesehen davon, dass Sie kritische Blicke und Kommentare ertragen müssen. Auch werden Ihnen negative Bemerkungen – sei es wegen erforderlicher oder schlecht ausgeführter Reparaturen, notwendiger Umbauten etc. – nicht erspart bleiben.
Zudem möchte der potentielle Käufer sein eigenes Leben und seine persönlichen Träume in der neuen Immobilie verwirklichen. Deshalb spielen Ihre Emotionen für ihn keine Rolle.
Diese Abweichung führt eventuell bei den Verhandlungen zu Gemütsbewegungen auf beiden Seiten, die eine sachliche Übereinkunft komplizieren oder gar unmöglich machen.
Die emotionale Befangenheit ausschalten?
Das ist leichter gesagt als getan. Eltern z. B. sind von Ihrem süßen Nachwuchs überzeugt oder Besitzer von dem geliebten Hund – das aber ist eine rein subjektive Einschätzung. Dementsprechend ist eine 100%ige Neutralität bezüglich Ihrer eigenen Immobilie eher ausgeschlossen.
Der Immobilienmakler kann hier mit Neutralität punkten, Verhandlungssicherheit bieten und als Sachverständiger exakt ermitteln, welche Details als wertsteigernd, wertneutral oder wertmindernd einzustufen sind – und somit seinen Job professionell zu Ende führen.
Können Sie das alles auch managen und dabei cool bleiben?
2. Der falsche Riecher und mangelnde Führungsqualitäten
Der Immobilienmakler nimmt die Interessentenanfragen entgegen und filtert die geeigneten Kaufinteressenten heraus. Er kann bereits am Telefon und innerhalb weniger Minuten erkennen, ob der Kaufinteressent und Ihre Immobilie zusammenpassen und vereinbart mit den wenigen richtigen die verbleibenden effizienten Besichtigungstermine. Während der Begehung führt er die Kaufinteressenten und lässt sich nicht führen. Nur wenn für ihn augenscheinlich echter Bedarf an Ihrer Immobilie besteht, stellt er dem nun potentiellen Käufer alle notwendigen Unterlagen zur Verfügung.
Können Sie tatsächlich genauso sattelfest die Spreu vom Weizen trennen und die Fäden in der Hand halten?
Sehen Sie sich in der Lage zu ermessen, welche Kandidaten Sie qualifizieren bzw. disqualifizieren? Oder lassen Sie Hinz und Kunz, nur weil diese es wünschen, durch Ihr Schlafzimmer stolzieren? Seien Sie ehrlich zu sich selbst.
3. Bei Stillschweigen bedürftig oder objektiv erscheinen?
Sehr viele Kaufinteressenten, die Immobilien besichtigen, melden sich einfach nicht mehr. Die Gründe dafür können vielfältig sein. Ein Immobilienmakler wird als neutrale Instanz nachfassen und sich nach dem aktuellen Stand erkundigen. Sofern es sich um Ablehnungsgründe handelt, wird er genauer erfragen, welche ausschlaggebend waren. In den meisten Fällen erhält er aufgrund seiner sachlichen Position auch ehrliche Antworten.
Rufen Sie hingegen als Privatperson an, wird das eher als: „Wir brauchen einen Käufer!“ verstanden. Ob Sie so eine aufrichtige Rückmeldung bekommen, ist fraglich. Diese ist aber wichtig, denn: Manchmal handelt es sich um Angelegenheiten, die aus dem Weg zu räumen sind und die Kaufverhandlung wieder ins Rollen bringen.
Die oben genannten Aspekte stehen Ihrem Erfolg – sofern Sie alles richtig gemacht haben – nur dann im Wege, wenn Sie sich derer nicht bewusst sind. Behalten Sie die Scheuklappen auf, ist Ihre Verhandlungsposition nicht optimal. Handeln und verhalten Sie sich wie ein Profimakler: Bleiben Sie neutral.
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