Ratgeber
Alles was Sie über den Kaufvertrag wissen sollten:
Sie stehen kurz vor dem Verkauf Ihrer Immobilie und der Kaufvertrag liegt Ihnen vor. Aber Sie wissen nicht so ganz Rchts was denn überhaupt driunsteht und was das alles bedeutet. Alle wichtigen Informationen finden Sie auf dieser Seite weiter unten.
Diese Informationen haben wir für Sie auf dieser Seite weiter unten zusammengestellt:
- Vetragsbeteiligte, Kaufgegenstand & Kaufpreis
- Zwangsvollstreckungsunterwerfung, Finanzierung & Belastungsvollmacht
- Besitzübergang und Übergabetermin
- Mängelhaftung und Gewährleistung
- Erschließungs- und Anliegerbeiträge
- Kosten und Steuern
- Auflassung und Grundbucherklärungen
- Besondere Vereinbarungen, Schlussbestimmungen & Hinweise
Sie fühlen sich unsicher bzgl. Ihrem Kaufvertrag?
Im Zuge des Immobilienverkaufs übernehmen wir sehr gerne die Erstellung und Überprüfung für Sie. Wir freuen uns auf Sie!
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Schritt 3
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Über diese Begriffe sollten Sie Bescheid wissen:
Jeder Notar hat seine eigene Version des Kaufvertrages. Inhaltlich bleibt der Immobilienkaufvertrag allerdings stets gleich, da sehr viele Passagen bzw. Formulierungen über Grundstückgeschäfte standardisiert verwendet werden. So haben Sie eine gewisse Sicherheit, dass alles auch mit rechten Dingen zugeht.
Dennoch sollten Sie sich genau darüber informieren, was in so einem Kaufvertrag steht und welche Bestandteile er beinhaltet, die wie folgt aufgeführt werden:
Häufige Fragen
Häufige Fragen
Vertragsbeteiligte
Zunächst wird im Kaufvertrag aufgenommen, wer die Immobilie an wen verkauft. Käufer oder Verkäufer können neben Privatpersonen auch juristische sein wie z. B. GmbHs, aber auch Unternehmer oder Erbengemeinschaften.
Kaufgegenstand
Was dazu genau gehört, wird auf Basis des Grundbuchs detailliert bezeichnet. Hier werden das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk, die Nummer des Blattes, die Gemarkung, die sog. Flure, Flurstücke, die Bezeichnung mit Adressangabe und Grundstücksgröße erfasst. Sofern es sich um eine Eigentumswohnung handelt, wird auf die Teilungserklärung der Wohneigentumsanlage Bezug genommen. Dabei werden das Sondereigentum, die Miteigentumsanteile, die Lage und die Einheiten-Nummer genau definiert. Sofern vorhanden, werden auch Sondernutzungsrechte z. B. für einen Garten etc. erfasst.
Kaufpreis
Hier sollte die Summe, die auch tatsächlich für Ihre Immobilie gezahlt wird, aufgeführt werden. Wenn dem nicht so ist und Sie eine andere Vereinbarung mit dem Käufer getroffen haben sollten, bedenken Sie bitte: Nebenabreden, die nicht im Kaufvertrag aufgeführt sind, können zur Nichtigkeit des gesamten Rechtsgeschäftes führen – und dazu, dass Sie eventuell sogar wegen Steuerhinterziehung verklagt werden.
In diesem Passus wird auch festgehalten, zu welchem Termin der Kaufpreis fällig wird und unter welchen Voraussetzungen – in der Regel, sobald die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde und die Löschung Ihrer Grundschuld im Grundbuch sichergestellt ist.
Zwangsvollstreckungsunterwerfung
In den meisten Kaufverträgen wird eine solche Klausel eingebaut. Diese ist insofern für Sie wichtig, da Sie so den Gerichtsvollzieher bei Nichtzahlung des Käufers beauftragen können – und zwar ohne einen weiteren Prozess anstrengen zu müssen, da sich der Käufer durch seine Unterschrift mit der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen einverstanden erklärt hat.
Finanzierung und Belastungsvollmacht
Falls der Käufer eine Immobilienfinanzierung anstrebt, erteilen Sie ihm bzw. seiner Bank zu diesem Zwecke eine Belastungsvollmacht. Das bedeutet, nicht der Käufer zahlt direkt an Sie, sondern seine finanzierende Bank. Diese hat somit die Sicherheit, dass der Kaufpreis auch tatsächlich nur für den Immobilienerwerb genutzt wird – und Sie haben sie auch.
Besitzübergang und Übergabetermin
In dieser Klausel wird der Zeitpunkt – meist mit einem genauen Datum – festgehalten, zu dem die Immobilie übergeben werden soll: in der Regel erst nach der Kaufpreiszahlung. Ab diesem geht die Immobilie zwar in den Besitz des Käufers über, Eigentümer wird er jedoch erst mit der späteren Eintragung im Grundbuch.
Mängelhaftung und Gewährleistung
Bei Gebrauchtimmobilien gilt: gekauft wie gesehen. Demnach geben Sie keine Garantien bzw. Gewährleistungsansprüche werden ausgeschlossen. Aber: Sollten Sie dem Käufer Ihnen bekannten Mängel verschweigen, haften Sie sehr wohl dafür.
Bei Neubauimmobilien ist per Gesetz eine Gewährleistung von fünf Jahren festgelegt. Wird eine solche Immobilie innerhalb dieser Frist an jemand anderen verkauft, ist darauf zu achten, dass die dem Bauträger zustehenden Schadenersatz-, Nacherfüllungs- und Gewährleistungsansprüche an den Käufer abgetreten werden.
Erschließungs- und Anliegerbeiträge
Dieser Passus regelt die Kostenübernahme zu Erschließungsmaßnahmen wie die Verlegung von Versorgungs- und Entsorgungsleitungen. Auch die Straßenbeläge gehören dazu. Stichtag der Kostenübernahme ist immer der Besitzübergang.
Für Bestandsimmobilien, an denen kürzlich keine Maßnahmen durchgeführt worden sind, wird im Normalfall auch keine Rechnung von der Gemeinde erfolgen. Sollte eine Maßnahme geplant sein und nach dem Übergabetermin erfolgen, muss sie der Käufer tragen.
Bei Immobilien in Neubaugebieten bzw. bei Neubauten, die wenige Jahre später wiederverkauft werden, sollte besonders Acht gegeben werden, da diese Kosten in der Regel erst mehrere Jahre später von der Gemeinde in Rechnung gestellt werden. Meine Empfehlung ist hier, die Erschließungskosten nicht direkt an den Bauträger zu zahlen, sondern auf ein eigens dafür eingerichtetes Notaranderkonto. So ist dieser Betrag auch nach einer möglichen Insolvenz des Bauträgers sichergestellt.
Kosten und Steuern
Dies ist eine Schutzklausel. Die Auflassungsvormerkung sichert beide Parteien ab: einerseits den Käufer, da Sie Ihre Immobilie keinem Dritten mehr verkaufen können. Andererseits Sie, weil der Käufer erst nach Zahlung des Kaufpreises als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Dies geschieht durch die Überwachung des Notars, da dieser hierfür von Ihnen beiden bevollmächtigt wird – sonst müssten Sie und der Käufer auch mehrmals beim Notar erscheinen.
Besondere Vereinbarungen
Im standardisierten Kaufvertrag können auch zusätzliche bzw. besondere Abmachungen getroffen werden. Diese können z. B. sein:
- Anzahlungen
- die Übernahme beweglicher Güter wie z. B. der Einbauküche
- noch von Ihnen vorzunehmende Reparaturen
- eine Renovierungsklausel für den Käufer – also vorzeitiger Besitzübergang vor Kaufpreisfälligkeit etc.
Der Notar überprüft das rechtlich, er kann aber nicht kontrollieren, ob die Übereinkünfte tatsächlich eins zu eins so getroffen worden sind. Also Augen auf!
Schlussbestimmungen und Hinweise
Abschließend werden die Hinweise zu den erforderlichen Genehmigungen wie etwa öffentlich-rechtlichen oder auch dem Vorkaufsrecht der Gemeinde erörtert.
Auch wird darauf Bezug genommen, dass beide Vertragsparteien gesamtschuldnerisch für Kosten sowie Steuern haften und der Eigentumswechsel erst nach der Umschreibung im Grundbuch stattfinden wird. Damit es dazu kommt, muss die Gemeinde – in der vom Finanzamt ausgestellten und ausgefüllten Unbedenklichkeitsbescheinigung – bestätigen, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt worden ist.
Des Weiteren wird festgestellt, dass
- Nebenabreden unzulässig sind und zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages führen können
- und der Notar zwar auf eine mögliche Einkommensteuerpflicht bei Veräußerungsgeschäften hingewiesen, aber keine steuerlichen Beratungen oder dergleichen vorgenommen hat.
Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser
Dass ein Immobilienkaufvertrag in Deutschland von einem Notar beurkundet werden muss, gibt Ihnen schon eine gewisse Sicherheit, zumindest was die Formalien angeht. Gravierende Fehler sollten hier eher ausgeschlossen sein, denn der Kontrakt legt die exakten Bedingungen für den Immobilienverkauf fest.
Dennoch tragen Sie eine alleinige Verantwortung und sollten einen Kaufvertrag immer genau unter die Lupe nehmen, bevor Sie diesen unterzeichnen. Nochmal zur Wiederholung:
Überprüfen Sie den Kaufpreis, die Übergangsbestimmungen, den Bonitäts-Check des Käufers sowie Ihre eigenen steuerrechtlichen Angelegenheiten. Was wäre z. B., wenn Sie doch eine Spekulationssteuer zahlen müssten, nur weil Sie versäumt haben, dies zu kontrollieren? Oder der Käufer entgegen Ihrer Annahme eine Gewährleistungserklärung Ihrerseits in den Kaufvertrag aufnehmen ließ, da Sie der Meinung waren: „Der Kaufvertrag ist nicht mein Baby. Dafür ist schließlich der Notar zuständig und der Käufer hat sich um alles gekümmert.“ Bedenken Sie bitte: Die meisten Notare lesen den Vertrag so schnell vor, dass Sie noch nicht mal mitkommen, geschweige denn etwas verstehen können.
Ansonsten haben Sie nach der Kaufvertragsunterzeichnung mit behördlichen Gängen und Genehmigungen sowie administrativen Aufgaben zwecks Eigentumsumschreibung nichts zu tun. Dies alles regelt dann der Notar, was Ihnen eine Sicherheit verschafft und Arbeit abnimmt.
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