Kurzantwort: Einen seriösen Immobilienmakler in Köln erkennen Sie zuerst an Dingen, die sich nachprüfen lassen: an einer Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung, an einem vollständigen Impressum, an einem Maklervertrag in Textform mit klar benannter Provision und Laufzeit — und daran, dass er keine Provision verlangt, bevor ein Kaufvertrag zustande gekommen ist. Erst danach kommt die fachliche Seite: ob er den Preis Ihrer Immobilie aus Kölner Vergleichsdaten begründen kann und die Kölner Besonderheiten Ihres Objekts von sich aus anspricht. Wichtig ist, was die Erlaubnis nicht leistet. Sie bescheinigt Zuverlässigkeit und geordnete Finanzen, keine Fachkenntnis — eine Ausbildung oder Sachkundeprüfung setzt sie nicht voraus, und seit dem 24. Juli 2026 entfällt für Immobilienmakler auch die gesetzliche Weiterbildungspflicht.
- Pflicht für jeden Makler: Erlaubnis nach § 34c GewO, in Köln erteilt durch die Stadt als Ordnungsbehörde
- Keine Pflicht: Ausbildung, Sachkundenachweis, Weiterbildung, Berufshaftpflicht, Verbandsmitgliedschaft
- Selbst prüfbar: Impressum mit Aufsichtsbehörde, Handelsregister, kostenlose Online-Suche im Gewerbemeldeverzeichnis der Stadt Köln
- Vertrag: Maklervertrag über Wohnung oder Einfamilienhaus nur in Textform, Provision und Laufzeit in Textform mitgeteilt
- Geld: Provision erst bei Erfolg, Auslagen nur bei ausdrücklicher Vereinbarung
- Kein Warnsignal, sondern Pflicht: die Identifizierung nach dem Geldwäschegesetz
Ratgeber
Was muss ein Immobilienmakler in Köln rechtlich vorweisen — und was nicht?
Rechtlich verlangt wird genau eine Sache: die Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 GewO. Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke oder Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit dazu nachweist, braucht sie. Zuständig sind in Nordrhein-Westfalen die Ordnungsämter der kreisfreien Städte und die Kreisordnungsbehörden. In Köln liegt das bei der Gewerbeabteilung der Stadt am Willy-Brandt-Platz. Die Erlaubnis gilt bundesweit — ein Makler mit Sitz in Bonn oder Düsseldorf darf also auch in Köln tätig sein, ohne hier eine zweite zu brauchen.
Was die Behörde vor der Erteilung prüft, steht in § 34c Absatz 2 GewO: Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse. Versagt wird die Erlaubnis in der Regel, wenn der Antragsteller in den letzten fünf Jahren etwa wegen Betrugs, Untreue oder Geldwäsche verurteilt wurde oder ein Insolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet ist. Daraus folgt, was die Erlaubnis aussagt: Sie schützt Sie vor jemandem, der einschlägig vorbestraft oder überschuldet ist. Über Marktkenntnis, Bewertungskompetenz oder Verhandlungsgeschick sagt sie nichts.
Mehr verlangt das Gesetz vom Immobilienmakler nicht: Eine Ausbildung oder eine Prüfung der Fachkunde gehört nicht zu den Voraussetzungen der Erlaubnis. Eine Berufshaftpflichtversicherung schreibt § 34c Absatz 2 Nummer 3 GewO nur für Wohnimmobilienverwalter vor, nicht für Makler. Und die Pflicht zu 20 Stunden Weiterbildung in drei Jahren gilt nach Absatz 2a nur noch für Verwalter — für Immobilienmakler ist sie, wie die IHK Köln zur Erlaubnispflicht für Immobilienmakler festhält, seit dem 24. Juli 2026 entfallen.
| Merkmal | gesetzlich vorgeschrieben für Makler? | was es Ihnen sagt |
|---|---|---|
| Erlaubnis nach § 34c GewO | ja | Zuverlässigkeit und geordnete Finanzen geprüft |
| Ausbildung, Studium | nein | fachliche Grundlage, wenn vorhanden |
| Weiterbildung | nein, seit 24.07.2026 | freiwillige Fortbildung, nur auf Nachweis aussagekräftig |
| Berufs- oder Vermögensschadenhaftpflicht | nein (Berufshaftpflicht nur für Verwalter) | Absicherung von Beratungsfehlern, wenn abgeschlossen |
| Verbandsmitgliedschaft | nein | Bindung an Verbandsregeln, keine staatliche Prüfung |
| Zertifizierung, etwa nach DIN EN 15733 | nein | freiwilliger Nachweis, gesetzlich nicht verlangt |
Die Konsequenz für Ihre Auswahl: Die Erlaubnis ist das Ausschlusskriterium, nicht das Auswahlkriterium. Fehlt sie, ist das Gespräch beendet. Liegt sie vor, fängt die eigentliche Prüfung erst an.
Ratgeber
Wie können Sie einen Makler in Köln selbst überprüfen?
Drei Prüfungen kosten Sie wenige Minuten und kein Geld.
Das Impressum. Nach § 5 Absatz 1 Nummer 3 des Digitale-Dienste-Gesetzes muss ein Anbieter, dessen Tätigkeit einer behördlichen Zulassung bedarf, auf seiner Website die zuständige Aufsichtsbehörde angeben. Steht dort keine Behörde, ist das kein Beweis für eine fehlende Erlaubnis, aber ein Grund nachzufragen. Dazu gehören nach derselben Vorschrift Name und Anschrift der Niederlassung sowie, wo vorhanden, Handelsregister und Registernummer. Ob es unter dieser Anschrift ein Büro gibt, in dem Sie einen Termin bekommen, sehen Sie spätestens beim Erstgespräch.
Das Gewerbemeldeverzeichnis der Stadt Köln. Die Stadt bietet eine öffentliche Online-Suche im Kölner Gewerbemeldeverzeichnis an. Jede Person kann dort ohne Registrierung und gebührenfrei Name, Anschrift und angemeldete Tätigkeit eines Gewerbes abfragen. Rechtsgrundlage ist § 14 Absatz 5 GewO, der genau diese Grunddaten allgemein zugänglich macht. Zwei Grenzen sollten Sie kennen: Die Suche zeigt, dass ein Gewerbe angemeldet ist, nicht, ob eine Erlaubnis nach § 34c erteilt wurde. Und sie erfasst nur in Köln gemeldete Betriebe — ein Makler aus Leverkusen oder Bergisch Gladbach steht dort nicht. Eine erweiterte Auskunft gibt es nur bei dargelegtem berechtigtem Interesse und gegen Gebühr.
Die Erlaubnis selbst. Darüber gibt die öffentliche Gewerbesuche keine Auskunft. Der direkte Weg ist deshalb die Frage an den Makler: Welche Behörde hat die Erlaubnis erteilt, und wann? Ein seriöser Makler beantwortet das ohne Zögern und kann den Bescheid vorlegen.
Ratgeber
Was gehört in einen seriösen Maklervertrag?
Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf nach § 656a BGB der Textform. Eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht. Ein Makler, der „das machen wir unter uns aus“ anbietet, umgeht damit eine Formvorschrift, die zu Ihrem Schutz besteht.
Weniger bekannt ist eine zweite Pflicht. Nach § 11 der Makler- und Bauträgerverordnung muss der Makler Ihnen unmittelbar nach Annahme des Auftrags in Textform und auf Deutsch mitteilen, welches Entgelt Sie zu zahlen haben und wie lange der Vertrag läuft. Spätestens bei Aufnahme der Vertragsverhandlungen kommen weitere Angaben hinzu, etwa ob er zur Entgegennahme von Zahlungen ermächtigt ist. Fehlt diese Mitteilung, ist das ein konkreter Befund — kein Bauchgefühl.
Achten Sie im Vertrag selbst auf diese Punkte:
- Leistungsumfang: was der Makler tut, nicht nur, dass er „vermarktet“
- Laufzeit und Kündigung: feste Laufzeit, danach Verlängerung oder Ende
- Alleinauftrag oder einfacher Auftrag: ob Sie parallel andere Makler beauftragen oder selbst verkaufen dürfen
- Provision: Höhe, Fälligkeit, wer sie trägt
- Aufwendungsersatz: ob und wofür Auslagen erstattet werden
Kommt der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers zustande — etwa bei Ihnen zu Hause — oder als Fernabsatzvertrag, steht Ihnen als Verbraucher nach § 312g BGB ein Widerrufsrecht zu, die Frist beträgt nach § 355 BGB 14 Tage. Ein seriöser Makler belehrt Sie darüber, statt es zu übergehen. Was es mit dem Widerrufsrecht beim Maklervertrag auf sich hat und wie ein Maklervertrag aufgebaut ist, haben wir gesondert beschrieben.
Ratgeber
Woran erkennen Sie eine seriöse Provisionsregelung?
Ein seriöser Makler spricht die Provision von sich aus an, nennt sie im Vertrag und erklärt, wer sie trägt. Wer bei dieser Frage ausweicht, liefert Ihnen bereits eine Antwort.
Die rechtlichen Leitplanken sind klar. Nach § 652 BGB entsteht der Anspruch auf Maklerlohn nur, wenn der Kaufvertrag infolge der Tätigkeit des Maklers zustande kommt. Aufwendungen sind nur zu ersetzen, wenn das vereinbart ist — auch dann, wenn kein Vertrag zustande kommt. Daraus folgt: Kosten, von denen erst nach dem Verkauf die Rede ist, gibt es nicht. Was nicht im Vertrag steht, schulden Sie nicht.
Für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gelten zusätzlich die Regeln zur Teilung. Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen nach § 656c BGB Verkäufer und Käufer in gleicher Höhe verpflichtet sein; ein Vertrag, der davon abweicht, ist unwirksam. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer nach § 656d BGB höchstens so viel übernehmen, wie beim Verkäufer verbleibt, und erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich beglichen hat.
Einen gesetzlichen Provisionssatz gibt es nicht. Die Höhe ist Verhandlungssache und hängt vom Leistungsumfang ab. Seriös ist deshalb nicht ein bestimmter Prozentwert, sondern die Nachvollziehbarkeit: Sie sollten nach dem Gespräch sagen können, wofür Sie zahlen. Wie sich die Provision zusammensetzt, lesen Sie in unserem Beitrag zur Maklerprovision.
Ratgeber
Darf ein Makler Geld im Voraus verlangen?
Ein Vorschuss auf die Provision widerspricht dem Erfolgsprinzip des § 652 BGB. Aufwendungsersatz ist möglich, aber nur, wenn er ausdrücklich vereinbart ist — und dann sollte im Vertrag stehen, wofür und bis zu welchem Betrag.
Soll der Makler darüber hinaus Geld von Ihnen entgegennehmen oder darüber verfügen, etwa eine Anzahlung oder Treuhandbeträge, verlangt § 2 MaBV vorher eine Sicherheit: eine Bürgschaft oder eine Vertrauensschadenversicherung in Höhe dieser Beträge, deren Urkunden Ihnen auszuhändigen sind, bevor Geld fließt. Ein Makler, der Geld annehmen will, ohne Ihnen diese Absicherung vorzulegen, verstößt gegen seine Berufspflichten.
Bei der Wohnungsvermietung ist die Lage noch eindeutiger: Nach § 2 Absatz 4 des Wohnungsvermittlungsgesetzes dürfen Vorschüsse weder gefordert noch vereinbart noch angenommen werden. Verlangt ein Makler, den Sie auch für eine Vermietung in Betracht ziehen, dort einen Vorschuss, verstößt er gegen das Gesetz — ein klarer Grund, ihm auch den Verkauf nicht anzuvertrauen.
Ratgeber
Warum ein seriöser Makler Ihre Identität prüft
Was andere Eigentümer berichten: Die Bitte um persönliche Angaben wie Geburtsdatum und Staatsangehörigkeit weckt Misstrauen, gerade kurz nach dem ersten Gespräch. Rechtlich ist die Identifizierung umgekehrt ein Zeichen, dass der Makler seine Pflichten kennt.
Immobilienmakler sind nach § 2 Absatz 1 Nummer 14 des Geldwäschegesetzes Verpflichtete. Nach § 11 Absatz 2 GwG müssen sie die Vertragsparteien des vermittelten Geschäfts identifizieren, sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung besteht und die Parteien hinreichend bestimmt sind. Erhoben werden unter anderem Name, Geburtsort, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit und Anschrift. Sind auf beiden Seiten Makler tätig, identifiziert jeder nur seine eigene Partei.
Seriös ist also nicht der Makler, der darauf verzichtet, sondern der, der erklärt, warum und wann er nach diesen Angaben fragt. Einzelheiten zu den Pflichten finden Sie in unserem Beitrag zum Geldwäschegesetz beim Immobilienverkauf.
Ratgeber
Wie begründet ein seriöser Makler den Preis für eine Kölner Immobilie?
Was andere Eigentümer berichten: Die Sorge beim Preis geht in beide Richtungen — mit einer zu vorsichtigen Empfehlung unter Wert zu verkaufen oder mit einem überhöhten Versprechen gelockt und später auf einen Preisnachlass heruntergehandelt zu werden. Beide Sorgen haben dieselbe Antwort: Ein seriöser Makler nennt nicht nur eine Zahl, sondern ihre Herleitung.
In Köln hat diese Herleitung eine eigene amtliche Grundlage. Köln ist kreisfrei und hat einen eigenen Gutachterausschuss für Grundstückswerte, der die Kaufpreissammlung führt und jährlich einen Grundstücksmarktbericht herausgibt. Daraus ergeben sich zwei Zusammenhänge, die ein Makler kennen sollte. Erstens: Beim freistehenden Ein- oder Zweifamilienhausgrundstück liegt der Bodenwert zwischen guter und mäßiger Lage um ein Mehrfaches auseinander, beim Geschosswohnungsbau liegen die Lagen nah beieinander (Grundstücksmarktbericht 2026, Stichtag 01.01.2026). Wer ein Haus verkauft, ist mit einem stadtweiten Quadratmeterpreis also deutlich weiter von der Wirklichkeit entfernt als jemand, der eine Eigentumswohnung verkauft. Zweitens: Laut demselben Bericht haben die Ein- und Zweifamilienhäuser rechtsrheinisch zuletzt stärker angezogen als linksrheinisch einschließlich Deutz, und innerhalb des Stadtgebiets verlief die Entwicklung uneinheitlich, in einigen Teilbereichen mit fallenden Preisen.
Die Konsequenz für Ihr Erstgespräch: Fragen Sie, aus welchen Vergleichsdaten die Einschätzung stammt. Eine Antwort, die mit einem Durchschnitt für „Köln“ arbeitet, überdeckt genau die Unterschiede, auf die es bei Ihrem Objekt ankommt. Und achten Sie darauf, ob zwischen tatsächlich erzielten Kaufpreisen und Angebotspreisen auf Portalen unterschieden wird — das sind zwei verschiedene Größen. Wie aus der Bewertung ein Angebots- und Verkaufspreis wird, haben wir an anderer Stelle beschrieben.
Ratgeber
Welche Kölner Besonderheiten sollte ein Makler von sich aus ansprechen?
Ein Merkmal, das keine Checkliste abfragt: ob der Makler Umstände benennt, nach denen Sie nicht gefragt haben, die aber Käufer interessieren werden. In Köln gehören dazu die sozialen Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB.
Nach der Übersicht der Stadt Köln zu den sozialen Erhaltungssatzungen gelten solche Satzungen im Severinsviertel in der Altstadt-Süd, in Ehrenfeld Ost und in Mülheim Süd-West; für Kalk Mitte ist eine in Aufstellung, für Neustadt Süd-West und die Stegerwaldsiedlung in Mülheim wurden sie aufgehoben (Stand der Prüfung: September 2026). Im Satzungsgebiet sind Modernisierungen genehmigungspflichtig, die anderswo frei wären — etwa ein neues Bad, das Zusammenlegen von Wohnungen oder eine größere Terrasse. Für einen Käufer, der renovieren will, ändert das die Kalkulation. Ein Makler, der ein Objekt in Ehrenfeld Ost vermarktet, ohne das anzusprechen, verschiebt das Problem in die Nachverhandlung.
Für Kalk Mitte heißt das, dass sich die Rahmenbedingungen während einer Vermarktung ändern können. Im Gebiet Neustadt Süd-West und in der Stegerwaldsiedlung sind die Beschränkungen dagegen entfallen — wer dort noch mit einer Erhaltungssatzung argumentiert, arbeitet mit einem veralteten Stand.
Über das Erhaltungsrecht hinaus fasst die Stadt Köln die planungsrechtliche Lage eines Grundstücks in einem kostenpflichtigen Auszug aus dem örtlichen Bau- und Planungsrecht zusammen, unter anderem mit Bebauungsplänen, Sanierungsgebieten, Schutzausweisungen für Denkmäler und Baulasten — grundstücksbezogen, nicht nach Stadtteil. Wer weiß, dass es diesen Auszug gibt, und ihn vor der Vermarktung einholt, statt auf Nachfragen von Käufern zu warten, zeigt damit mehr über seine Arbeitsweise als jede Selbstbeschreibung.
Ratgeber
Was sagen Verband, Zertifikate und Bewertungen über Seriosität aus?
Für sich genommen wenig Verbindliches. Eine Verbandsmitgliedschaft bindet den Makler an die Regeln des Verbands, ersetzt aber keine staatliche Prüfung; welche Anforderungen ein Verband bei der Aufnahme stellt, unterscheidet sich. Zertifizierungen wie nach DIN EN 15733 werden von privaten Stellen vergeben. Auszeichnungen und Ranglisten beruhen auf den Kriterien ihres Herausgebers. All das kann ein Hinweis sein, ersetzt aber nicht die Prüfung von Erlaubnis, Maklervertrag und Preisbegründung.
Referenzen sind dann aussagekräftig, wenn sie sich überprüfen lassen: vergleichbare Objekte in vergleichbarer Lage und ein früherer Auftraggeber, den Sie mit seinem Einverständnis anrufen dürfen. Bei Online-Bewertungen hilft ein Blick auf die Verteilung über die Zeit und auf den Inhalt: Beschreiben sie konkrete Abläufe, oder bestehen sie aus kurzen Pauschalurteilen? Wo Sie Bewertungen zu Kölner Maklern finden und wie Sie sie lesen, beschreiben wir unter Makler-Bewertungen in Köln finden und richtig lesen. Die Frage nach einer Vermögensschadenhaftpflicht ist berechtigt, auch wenn sie für Makler nicht vorgeschrieben ist. Wer eine hat, kann die Police vorlegen.
Was andere Eigentümer berichten: die Sorge, an jemanden zu geraten, der im Gespräch überzeugt, aber Mängel, Unterlagenlücken oder rechtliche Hürden eines Objekts übersieht. Die Frage, die mehr verrät als jedes Zertifikat, lautet deshalb: Welche Unterlagen fehlen bei meiner Immobilie noch, und was davon kann den Verkauf verzögern?
Ratgeber
Welche Warnsignale sprechen gegen einen Makler?
| Warnsignal | warum es zählt |
|---|---|
| keine Aufsichtsbehörde im Impressum, Ausweichen bei der Frage nach der Erlaubnis | Aufsichtsbehörde nach § 5 DDG anzugeben, Erlaubnis Pflicht nach § 34c GewO |
| Vertrag nur mündlich, „das regeln wir später“ | Textform nach § 656a BGB, Mitteilung von Entgelt und Laufzeit nach § 11 MaBV |
| Vorschuss auf die Provision vor Abschluss des Kaufvertrags | widerspricht dem Erfolgsprinzip des § 652 BGB |
| Annahme von Geld ohne Bürgschaft oder Versicherung | Pflicht nach § 2 MaBV |
| Provision ganz vom Käufer, obwohl nur der Verkäufer beauftragt hat | beim Verkauf von Wohnung oder Einfamilienhaus an Verbraucher nach § 656d BGB unwirksam |
| Druck zur sofortigen Unterschrift beim Hausbesuch, ohne Hinweis auf den Widerruf | Widerrufsrecht nach § 312g BGB bleibt unerwähnt |
| Preisversprechen ohne Herleitung | keine überprüfbare Grundlage |
| Ausweichen bei der Frage nach Kosten | Provision ist Pflichtangabe, kein Verhandlungsgeheimnis |
Ratgeber
Was Eigentümer selten prüfen: parallele Makler und die Frage, für wen der Makler arbeitet
Auch in Eigentümer-Foren wird häufig beschrieben, dass zwei Vermittler für denselben Käufer eine Provision beanspruchen, weil der Eigentümer mehreren Maklern freie Hand gegeben und niemand festgehalten hat, wer welchen Interessenten zuerst nachgewiesen hat. Die Sorge dahinter: dass der Konflikt erst sichtbar wird, wenn der Käufer schon gefunden ist.
Ein seriöser Makler klärt diese Frage vor Beginn der Vermarktung: Ob Sie ihm einen Alleinauftrag erteilen oder einen einfachen Auftrag, ob Sie parallel selbst verkaufen dürfen und wie mit Interessenten umgegangen wird, die schon vorher Kontakt zu Ihnen hatten. Das gehört in den Vertrag, nicht in eine spätere Auseinandersetzung.
Klären sollten Sie auch, für wen der Makler arbeitet. Lässt er sich beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher von beiden Seiten bezahlen, müssen nach § 656c BGB beide in gleicher Höhe verpflichtet sein. Ist er nach dem Vertrag nur für Sie tätig und wird trotzdem für den Käufer aktiv, verliert er nach § 654 BGB seinen Anspruch auf Maklerlohn und Aufwendungsersatz. Ein seriöser Makler sagt Ihnen deshalb von Anfang an, für wen er arbeitet — und bleibt dabei. Welche Vorteile die Beauftragung hat und welche Alternativen Sie haben, lesen Sie im Beitrag Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen; eine Liste mit Fragen für das Erstgespräch finden Sie unter einen guten Makler finden.
„Köln ist für Eigentümer kein einheitlicher Markt, und was für die Stadt als Ganzes gilt, sagt über das einzelne Haus oft wenig. Beim Hausgrundstück liegen die Lagen viel weiter auseinander als bei der Eigentumswohnung, und rechts des Rheins verläuft die Entwicklung anders als links davon. Deshalb gehört für uns zu einer Einschätzung die Angabe, aus welchen Vergleichsdaten sie abgeleitet ist, bevor über einen Angebotspreis gesprochen wird.“
Hakan Citak, Inhaber, Citak Immobilien e.K.
Häufige Fragen
Welche Erlaubnis braucht ein Immobilienmakler in Köln?
Ein Immobilienmakler braucht eine Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 der Gewerbeordnung. In Nordrhein-Westfalen erteilen sie die Ordnungsämter der kreisfreien Städte und die Kreisordnungsbehörden, in Köln die Gewerbeabteilung der Stadt. Geprüft werden Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse. Die Erlaubnis gilt bundesweit.
Muss ein Immobilienmakler eine Ausbildung oder Weiterbildung nachweisen?
Nein. § 34c GewO setzt weder eine Ausbildung noch eine Sachkundeprüfung voraus, und die gesetzliche Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren gilt seit dem 24. Juli 2026 nur noch für Wohnimmobilienverwalter. Ausbildung und Fortbildung sind freiwillig und nur auf Nachweis aussagekräftig.
Wie kann ich prüfen, ob ein Makler in Köln gemeldet ist?
Die Stadt Köln bietet eine kostenlose Online-Suche im Gewerbemeldeverzeichnis an, die Name, Anschrift und angemeldete Tätigkeit zeigt. Sie belegt die Gewerbeanmeldung, nicht die Erlaubnis nach § 34c GewO, und erfasst nur in Köln gemeldete Betriebe. Nach der erteilenden Behörde der Erlaubnis fragen Sie den Makler direkt; sie gehört außerdem ins Impressum.
Ist es seriös, wenn ein Makler meine persönlichen Daten aufnimmt?
Ja. Immobilienmakler sind nach dem Geldwäschegesetz verpflichtet, die Vertragsparteien zu identifizieren, sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Geschäfts besteht und die Parteien hinreichend bestimmt sind. Erhoben werden unter anderem Name, Geburtsort, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit und Anschrift. Ein seriöser Makler erklärt, warum er diese Angaben braucht.
Muss ein Maklervertrag schriftlich abgeschlossen werden?
Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf nach § 656a BGB der Textform, eine E-Mail genügt. Zusätzlich muss der Makler nach § 11 MaBV unmittelbar nach Annahme des Auftrags in Textform mitteilen, welches Entgelt anfällt und wie lange der Vertrag läuft.
Darf ein Makler eine Vorauszahlung verlangen?
Die Provision entsteht nach § 652 BGB erst, wenn der Kaufvertrag infolge der Maklertätigkeit zustande kommt. Auslagen sind nur zu erstatten, wenn das vereinbart ist. Nimmt ein Makler Geld des Auftraggebers entgegen, muss er nach § 2 MaBV vorher eine Bürgschaft oder Versicherung stellen. Bei der Wohnungsvermittlung sind Vorschüsse nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz verboten.
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Verantwortlich für diesen Beitrag
Citak Immobilien e.K., Yorckstraße 12, 50733 Köln. Gegründet 2008. Eingetragen beim Amtsgericht Köln unter HRA 31581. Inhaber: Hakan Citak. Zuständige Aufsichtsbehörde: Ordnungsamt der Stadt Köln, Postfach 103564, 50475 Köln.
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Quellen
- § 34c Gewerbeordnung — Immobilienmakler, Erlaubnispflicht
- IHK Köln: Erlaubnispflicht für Immobilienmakler
- Stadt Köln: Auskunft aus dem Gewerbemeldeverzeichnis
- § 11 Makler- und Bauträgerverordnung — Informationspflicht
- § 656c BGB — Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
- § 11 Geldwäschegesetz — Identifizierung
- Stadt Köln: Soziale Erhaltungssatzungen
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Häufige Fragen
Häufige Fragen
Es gibt diejenigen, die seit Jahren einen richtig guten Job machen, …
indem sie ihren Auftrag, ausgesprochen gelungen Immobilien zu verkaufen, gewissenhaft erledigen. Obwohl sie das Geschäft schon in und auswendig kennen, bilden sie sich regelmäßig fort, um immer auf dem aktuellen Stand zu sein und ihr Wissen stetig ganz im Sinne Ihrer Kunden zu erweitern. Zudem führen sie erfolgreich ein echtes, effektives Maklerunternehmen mit mehreren Mitarbeitern.
Wenn Sie also genau hinschauen, können Sie die enormen Unterschiede zwischen Maklern klar und deutlich erkennen und Eins plus Eins zusammenzählen. So wird es Ihnen sicherlich auch nicht besonders schwerfallen, sich den richtigen Profimakler für Ihre Immobilie herauszupicken. Und wenn ich ab jetzt von Immobilienmaklern spreche, meine ich damit immer:
Den wahren Profimakler
Dieser steht Ihnen mit seiner Kompetenz zur Seite. Damit ist gemeint, dass er eine gute Ausbildung genossen hat, einige Jahre Berufserfahrung mitbringt und zudem über lokale als regionale Kenntnisse verfügt – sofern er regelmäßig an diesen Standorten Immobilien verkauft. Des Weiteren ist es sein Tagesgeschäft, was sich schließlich für Sie als Eigentümer am Ende lohnen dürfte.
ei darf nicht unerwähnt bleiben, dass ein Immobilienmakler immer in Vorleistung geht und auf eigenes Risiko für Sie tätig wird. Er investiert sehr viel Zeit und Geld in Ihre erfolgreichen Immobilienverkauf und wird auch nur im Erfolgsfalle bezahlt. Diese Art der Vorleistung finden Sie bei keinem anderen Dienstleister.
So sparen Sie einerseits reichlich Zeit, die Sie definitiv sinnvoller nutzen können und auch die gesamten Vermarktungskosten, welche nicht unerheblich sind. Der Makler hingegen erhält sein Erfolgshonorar. Dieses mag dem einen oder anderen als nicht gerechtfertigt oder zu hoch zu erscheinen. Wo Sie jedoch mit den Vermarktungskosten landen werden, wird sich letztlich zeigen: Sie sollten mit mindestens 1 – 3 % der Verkaufssumme rechnen, allerdings ist das Ende offen. Mit dem Erfolgshonorar des Immobilienmaklers dagegen können Sie aufgrund des konstanten Prozentsatzes fest rechnen.
„Kompetenz“ bedeutet ferner, …
dass der Immobilienmakler in der Lage ist, den Wert Ihrer Immobilie korrekt einzuschätzen. Er kennt den Markt, an dem er tätig ist, sehr genau und darüber hinaus auch Vergleichsobjekte. Er weiß, wie lange diese ähnlichen Immobilien am Markt angeboten und vor allem zu welchem Preis sie verkauft worden sind. Auch kann er die Nachfrage genauer analysieren. So startet er die Vermarktung mit dem richtigen Angebotspreis. Mit dem Falschen zu beginnen, führt in den meisten Fällen zu langen Vermarktungszeiten und in vielen Fällen sogar zu Vermögensverlusten. Diesen nicht zu unterschätzenden Aspekt sollten Sie berücksichtigen.
Zudem kann Ihnen der Immobilienmakler auf Anhieb sagen, welche Unterlagen entsprechend Ihrem Immobilientyp benötigt werden. Falls Sie nicht über alle verfügen, weiß er, wo diese einzuholen sind und besorgt sie Ihnen in Ihrem Auftrag mit Ihrer Vollmacht auch. Dann bereitet er bereits im Anfangsstadium sämtliche Dokumente akribisch für die notwendige Finanzierung des Käufers vor.
Weiterhin profieren Sie davon, dass der Makler
- werbewirksame Grundrisse und ein hochwertiges Exposé erstellt,
- klug alle Besichtigungstermine organisiert
- und strategische Verhandlungen mit den potentiellen Käufern führt.
Schließlich lässt er den Kaufvertragsentwurf hieb- und stichfest vorbereiten, um Sie dann zum Notar-termin zu begleiten – damit schützt er versiert Ihre Interessen und zugleich vor Fehlern. Zu guter Letzt ist er bei der strukturierten Übergabe an die neuen Eigentümer dabei und protokolliert dieses Procedere auch sorgfältig.
Solch eine Dienstleistungsbandbreite selbst auf die Beine zu stellen, ist ausgesprochen zeit-, arbeits- und ebenfalls kostenintensiv.
Die Rolle des Immobilienmaklers
Die Vorteile durch die Beauftragung eines Immobilienmaklers sind Ihnen bewusst, dennoch möchten Sie darauf verzichten? Sie fühlen sich fit genug, um alles selbst in die Hand zu nehmen? Zu Ihrer Unterstützung habe ich Ihnen eine entsprechende Checkliste vorbereitet, die Sie hier unten runterladen können.
3 Punkte die Ihnen beim Privatverkauf im Wege stehen könnten
Sie haben sich die Checkliste runtergeladen und haben sich tief in die Checkliste eingearbeitet. Trauen sich nach wie vor die akkurate Vorbereitung, sorgfältige Planung und juristisch fundierte sowie umsichtige Ausführung des Privatverkaufs zu. Sie wissen nun um die damit verbundenen Aufgaben, den bevorstehenden Arbeitsaufwand und das nötige Hintergrundwissen, welches Sie parat haben müssen. Deswegen haben Sie beschlossen, dass Sie Ihre Immobilie privat verkaufen möchten.
Okay, aber es gibt dann noch drei Punkte, die Ihnen dabei im Wege stehen könnten, Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen:
1. Ihre Emotionen können Ihnen einen Strich durch die Rechnung machen
Sie haben in Ihre Immobilie reichlich investiert. Das betrifft nicht nur Geld, sondern auch Gefühle. Viele angenehme Erinnerungen stecken in Ihrem Haus/Ihrer Wohnung: vielleicht das Tragen der Braut über die Schwelle, das Aufwachsen Ihrer Sprösslinge, das erste Pfotentrappeln des neuen Vierbeiners, der glückliche 10. Hochzeitstag, das 70jährige Jubiläum eines lieben Familienmitgliedes etc. Nun steht der Verkauf an und für Sie gehört die sämtlich erlebte Freude zum Wert Ihrer Immobilie.
Zwei verschiedene Ansichten
Sie bieten nicht nur eine Immobilie an, sondern ein geborgenes Zuhause und haben sich an die Eigenheiten Ihres Heims gewöhnt. Nun sollen Fremde Ihre Immobilie kaufen. Das alleine ist vielleicht schon ein komisches Gefühl. Erschwerend hinzu kommt aber:
Diese Fremden haben ein anderes Empfinden und einen unterschiedlichen Geschmack. Was Sie wohlwollend betrachten, kann sich für die Interessenten als Knackpunkt erweisen, der häufig sogar preismindernd ist – ganz abgesehen davon, dass Sie kritische Blicke und Kommentare ertragen müssen. Auch werden Ihnen negative Bemerkungen – sei es wegen erforderlicher oder schlecht ausgeführter Reparaturen, notwendiger Umbauten etc. – nicht erspart bleiben.
Zudem möchte der potentielle Käufer sein eigenes Leben und seine persönlichen Träume in der neuen Immobilie verwirklichen. Deshalb spielen Ihre Emotionen für ihn keine Rolle.
Diese Abweichung führt eventuell bei den Verhandlungen zu Gemütsbewegungen auf beiden Seiten, die eine sachliche Übereinkunft komplizieren oder gar unmöglich machen.
Die emotionale Befangenheit ausschalten?
Das ist leichter gesagt als getan. Eltern z. B. sind von Ihrem süßen Nachwuchs überzeugt oder Besitzer von dem geliebten Hund – das aber ist eine rein subjektive Einschätzung. Dementsprechend ist eine 100%ige Neutralität bezüglich Ihrer eigenen Immobilie eher ausgeschlossen.
Der Immobilienmakler kann hier mit Neutralität punkten, Verhandlungssicherheit bieten und als Sachverständiger exakt ermitteln, welche Details als wertsteigernd, wertneutral oder wertmindernd einzustufen sind – und somit seinen Job professionell zu Ende führen.
Können Sie das alles auch managen und dabei cool bleiben?
2. Der falsche Riecher und mangelnde Führungsqualitäten
Der Immobilienmakler nimmt die Interessentenanfragen entgegen und filtert die geeigneten Kaufinteressenten heraus. Er kann bereits am Telefon und innerhalb weniger Minuten erkennen, ob der Kaufinteressent und Ihre Immobilie zusammenpassen und vereinbart mit den wenigen richtigen die verbleibenden effizienten Besichtigungstermine. Während der Begehung führt er die Kaufinteressenten und lässt sich nicht führen. Nur wenn für ihn augenscheinlich echter Bedarf an Ihrer Immobilie besteht, stellt er dem nun potentiellen Käufer alle notwendigen Unterlagen zur Verfügung.
Können Sie tatsächlich genauso sattelfest die Spreu vom Weizen trennen und die Fäden in der Hand halten?
Sehen Sie sich in der Lage zu ermessen, welche Kandidaten Sie qualifizieren bzw. disqualifizieren? Oder lassen Sie Hinz und Kunz, nur weil diese es wünschen, durch Ihr Schlafzimmer stolzieren? Seien Sie ehrlich zu sich selbst.
3. Bei Stillschweigen bedürftig oder objektiv erscheinen?
Sehr viele Kaufinteressenten, die Immobilien besichtigen, melden sich einfach nicht mehr. Die Gründe dafür können vielfältig sein. Ein Immobilienmakler wird als neutrale Instanz nachfassen und sich nach dem aktuellen Stand erkundigen. Sofern es sich um Ablehnungsgründe handelt, wird er genauer erfragen, welche ausschlaggebend waren. In den meisten Fällen erhält er aufgrund seiner sachlichen Position auch ehrliche Antworten.
Rufen Sie hingegen als Privatperson an, wird das eher als: „Wir brauchen einen Käufer!“ verstanden. Ob Sie so eine aufrichtige Rückmeldung bekommen, ist fraglich. Diese ist aber wichtig, denn: Manchmal handelt es sich um Angelegenheiten, die aus dem Weg zu räumen sind und die Kaufverhandlung wieder ins Rollen bringen.
Die oben genannten Aspekte stehen Ihrem Erfolg – sofern Sie alles richtig gemacht haben – nur dann im Wege, wenn Sie sich derer nicht bewusst sind. Behalten Sie die Scheuklappen auf, ist Ihre Verhandlungsposition nicht optimal. Handeln und verhalten Sie sich wie ein Profimakler: Bleiben Sie neutral.
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