Spekulationssteuer Immobilien

Sollten Sie Ihr Eigentum weniger als insgesamt zehn Jahre in Ihrem Besitz haben, wird in der Regel die Spekulationssteuer fällig. Hierbei ist oft auch die Rede von der Spekulationsfrist, der sogenannten 10-Jahres-Frist. Übrigens: Bei der Berechnung zählt immer das Datum des Kaufvertrags. Das heißt, es zählt das Datum der notariellen Beurkundung.

Was zunächst simpel klingt, ist in Wahrheit etwas komplexer: Ob und wann Sie die Steuer zahlen, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab:

– Handelt es sich um eine selbstgenutzte Immobilie?
– Ist Ihre Immobilie vermietet?
– Handelt es sich um eine Schenkung oder um ein Erbe?
– Erfolgt der Verkauf im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels?

Fall 1: Spekulationssteuer Immobilien Eigennutzung

Sie selbst haben Ihre Wohnung oder Ihr Haus bewohnt und nun möchten Sie Ihr Eigentum innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkaufen? Dann berechnet der Fiskus keine Spekulationssteuer. Denn: Es handelt sich um eine selbstgenutzte Immobilie, also um „eigene Wohnzwecke“, und das bedeutet grundsätzlich Steuerfreiheit, wenn es um die Spekulationssteuer geht. Ähnliches Prinzip gilt, wenn Sie in dem Jahr, in dem Sie Ihr Eigenheim veräußern, selbst die Immobilie bewohnt haben – und dazu auch die zwei vorangegangenen Jahre.

Beachten Sie: Zwar ist gesetzlich geregelt, dass auch Ihre Familie die Eigentumswohnung oder das Haus zu Wohnzwecken nutzen kann, sodass die Steuer dann ebenfalls entfällt. Aber: Dazu zählen lediglich Kinder, denen Sie Ihr Eigentum unentgeltlich zum Wohnen überlassen und für welche Sie Anspruch auf Kindergeld (oder einen Kinderfreibetrag nach EStG) haben. Im Umkehrschluss bedeutet das: Sollten andere Verwandte das Haus bewohnen, fällt die Spekulationssteuer nach dem Verkauf an.

Fall 2: Vermietete Immobilien

Wenn Sie Vermieter sind, ist die Lage relativ schnell geklärt: Falls es dazu kommt, dass Sie Ihr Haus innerhalb der 10-Jahres-Frist verkaufen und einen Gewinn erzielen, verlangt der Fiskus die Spekulationssteuer von Ihnen.

Fall 3: Schenkung oder Erben

Häufig befürchten Erben, die Steuerlast Ihres Erblassers übernehmen zu müssen, wenn Sie die Immobilie erhalten und diese verkaufen. Wenn es aber um die Spekulationssteuer geht, kann Entwarnung gegeben werden: Als Erbe müssen Sie nicht selbst weitere zehn Jahre warten, bis Sie Ihr Eigentum verkaufen können und dafür keine Spekulationssteuer zahlen müssen. Es gilt einzig und allein das Datum des notariellen Kaufvertrags, den Ihr Erblasser unterschrieben hat. Heißt: Wenn Sie das Haus Ihrer Eltern erben, übernehmen Sie auch die bereits „selbstgenutzten Jahre“ direkt mit. Das Finanzamt wird dies berücksichtigen. Gleiches gilt bei einer Schenkung durch Ihre Eltern. Es spielt keine Rolle, wann Sie das Haus oder die Wohnung erhalten, sondern nur, wann die Voreigentümer das Objekt erworben haben.

Tipp: Sie sind Teil einer Erbengemeinschaft und es soll innerhalb dieser zu einem Kauf oder Verkauf von Erbanteilen kommen? Dann empfehlen wir Ihnen die Rücksprache mit einem Spezialisten. In unklaren Fällen ist es stets ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren.

Fall 4: Gewerblicher Grundstückshandel

Möglicherweise stuft das Finanzamt Sie auch als gewerblicher Grundstückshändler ein. Dann fällt – neben der Versteuerung von Veräußerungsgewinnen – Gewerbesteuer an. Wann aber tritt dieser Fall ein? Beachten Sie die sogenannte Drei-Objekte-Grenze, die wir ebenfalls in diesem Beitrag erklären.