Kurzantwort: Ein Immobilienverkauf in Köln dauert vom Entschluss bis zum Geldeingang in der Regel zwischen vier und elf Monaten; bei einem zu hoch angesetzten Preis oder einer zerstrittenen Erbengemeinschaft auch ein Jahr und mehr. Ein großer Teil dieser Zeit liegt dabei nicht in der Vermarktung, sondern davor und danach: in der Vorbereitung der Unterlagen, in der Prüfung des Vertragsentwurfs vor dem Notartermin und in der Abwicklung bis zur Kaufpreiszahlung. Gerade die Abwicklung hängt in Köln an zwei Stellen, die bundesweite Zeitpläne meist nur streifen: beim Haus am gemeindlichen Vorkaufsrecht, das der Stadt in bestimmten Gebieten zusteht, und bei der Eigentumswohnung an der Zustimmung des Verwalters.
- Gesamtdauer: meist vier bis elf Monate vom Start bis zum Geldeingang, abhängig vor allem vom Angebotspreis
- Vermarktung: Häuser und Wohnungen standen in Köln nach Auswertungen von Inseratsdaten zuletzt ähnlich lange im Angebot – rund zehn bis elf Wochen (Stand erstes Quartal 2025)
- Vor dem Notartermin: Entwurf, Prüfung und Terminabstimmung brauchen meist zwei bis sechs Wochen
- Nach dem Notartermin: meist sechs bis fünfzehn Wochen bis zur Kaufpreiszahlung
- Kölner Besonderheit beim Haus: In Köln gibt es mehrere Erhaltungs- und Vorkaufsrechtsgebiete; dort steht der Stadt ein Vorkaufsrecht zu, für dessen Ausübung sie bis zu drei Monate Zeit hat
- Kölner Besonderheit beim Denkmal: Auf das denkmalrechtliche Vorkaufsrecht verzichtet die Stadt per Allgemeinverfügung – ein eigenes Negativattest ist dafür nicht nötig
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Wie lange dauert ein Immobilienverkauf insgesamt?
Vom Entschluss bis zum Geldeingang vergehen bei einem Haus oder einer Wohnung in Köln meist vier bis elf Monate; wo genau Ihr Verkauf in dieser Spanne landet, entscheidet vor allem der Angebotspreis. Diese Spanne setzt sich aus drei Blöcken zusammen, die unterschiedlich gut planbar sind.
Der erste Block ist die Vorbereitung: Unterlagen beschaffen, Wert ermitteln, Exposé erstellen. Er dauert einige Wochen und liegt fast vollständig in Ihrer Hand. Der zweite Block ist die Vermarktung bis zur Einigung mit einem Käufer. Er ist der unsicherste Teil, weil er am Preis und an der Nachfrage hängt. Der dritte Block ist die Abwicklung vom Vertragsentwurf über den Notartermin bis zur Zahlung. Er ist weitgehend durch Gesetz und Vertrag strukturiert – und genau deshalb lässt er sich am wenigsten beschleunigen.
Wer nur auf die Vermarktung schaut, plant zu knapp. Die Rechnung „Wenn sich in vier Wochen ein Käufer findet, ist das Geld in sechs Wochen da“ geht nicht auf. Allein zwischen Notartermin und Geldeingang liegen meist sechs bis fünfzehn Wochen, davor noch Entwurf und Prüfung des Vertrags.
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Welche Phasen hat ein Immobilienverkauf – und wie lange dauert jede?
Die folgende Übersicht zeigt die üblichen Phasen mit den Spannen, die sich in der Verkaufspraxis eingespielt haben. Die Werte sind Orientierungswerte, keine Zusagen; welche Phase bei Ihrem Objekt den Ausschlag gibt, hängt vom Einzelfall ab.
| Phase | Übliche Dauer | Wovon sie abhängt |
|---|---|---|
| Unterlagen beschaffen | 1 bis 3 Wochen, bei Unterlagen von Dritten länger | Hausverwaltung, Grundbuchamt, Stadt Köln |
| Wertermittlung und Preisstrategie | 1 bis 2 Wochen | Objektart, Datenlage |
| Exposé, Fotos, Veröffentlichung | bis zu 1 Woche | Zustand, Aufbereitung |
| Vermarktung und Besichtigungen | 4 bis 16 Wochen | Angebotspreis, Zustand, Lage |
| Käuferauswahl und Finanzierungsprüfung | 1 bis 3 Wochen | Bonität und Bank des Käufers |
| Vertragsentwurf bis Beurkundung | 2 bis 6 Wochen | Prüfung durch beide Seiten, Bank des Käufers, Terminlage beim Notar |
| Beurkundung bis Kaufpreiszahlung | 6 bis 15 Wochen | Vormerkung, Vorkaufsrecht, Löschung, Verwalterzustimmung |
| Übergabe | mit Zahlungseingang | Kaufvertrag |
| Grundbuchumschreibung | danach, Wochen bis Monate | Grundbuchamt, Grunderwerbsteuer |
Für Sie als Verkäufer ist die Umschreibung im Grundbuch der unwichtigste Termin: Ihr Geld haben Sie zu diesem Zeitpunkt bereits, und die Übergabe hat stattgefunden. Entscheidend ist die Strecke bis zur Kaufpreisfälligkeit.
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Wie lange dauert die Vermarktung in Köln?
Die reine Vermarktungsdauer – die Zeit, die ein Objekt im Angebot steht – lag in Köln nach Auswertungen von Inseratsdaten im ersten Quartal 2025 bei Eigentumswohnungen und bei Ein- und Zweifamilienhäusern gleichermaßen bei rund zehn bis elf Wochen. Gegenüber dem Vorquartal war sie in beiden Segmenten kürzer geworden.
Daraus folgt: In Köln entscheidet nicht die Objektart darüber, ob ein Verkauf schnell oder langsam läuft. Haus und Wohnung brauchen ähnlich lange, bis ein Käufer gefunden ist. Die Unterschiede entstehen davor und danach – beim Haus in der behördlichen Abwicklung, bei der Wohnung in den Unterlagen und der Zustimmung der Verwaltung.
Ein Durchschnittswert bleibt allerdings ein Durchschnittswert. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln beschreibt im Grundstücksmarktbericht 2026 die Entwicklung innerhalb des Stadtgebiets als heterogen; rechtsrheinisch haben die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Berichtsjahr 2025 stärker angezogen als linksrheinisch, in einigen Teilbereichen gingen sie zurück (Stichtag 01.01.2026). Wer in einem Teilmarkt verkauft, der sich gegen den Stadttrend bewegt, sollte nicht mit dem stadtweiten Mittel planen. Die Konsequenz ist einfach: Rechnen Sie mit der Nachfrage nach genau Ihrem Objekttyp in genau Ihrem Veedel, nicht mit einer Zahl für ganz Köln.
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Was verlängert einen Immobilienverkauf?
Den entscheidenden Hebel bildet der Angebotspreis. Ein zu hoch angesetztes Objekt verkauft sich nicht einfach langsamer – es bekommt anfangs kaum ernsthafte Anfragen, sammelt Standzeit und wirkt nach einigen Wochen auf Interessenten wie ein Ladenhüter. Die Preissenkung kommt dann ohnehin, aber zu einem Zeitpunkt, an dem sich der Markt schon eine Meinung gebildet hat.
Was andere Eigentümer berichten: Der Startpreis wird mehrfach gesenkt, bis am Ende eine ganz andere, preissensiblere Käuferschicht anfragt als die, für die das Objekt ursprünglich gedacht war. Die Sorge, die dahinter steht: am Ende unter dem Preis abzuschließen, der zu Beginn erreichbar gewesen wäre – und dafür auch noch länger gewartet zu haben. Wie Angebots- und Verkaufspreis zusammenhängen, haben wir im Beitrag zum richtigen Angebotspreis beschrieben.
Weitere Faktoren, die die Dauer verlängern:
- Zustand und Energiekennwerte: Ein unsaniertes Objekt spricht Käufer an, die Sanierungskosten einrechnen und finanzieren müssen – das verlängert Prüfung und Finanzierung
- Unvollständige Unterlagen: Jede nachgeforderte Unterlage kostet Tage, bei Unterlagen von Dritten Wochen
- Mehrere Eigentümer: Erbengemeinschaften und getrennte Paare müssen sich über Preis und Käufer einigen, bevor überhaupt vermarktet werden kann
- Vermietung: Ein vermietetes Objekt spricht einen kleineren Käuferkreis an, und die Besichtigungen hängen an der Mitwirkung der Mieter
Woran Sie merken, dass etwas nicht stimmt: Kommen in den ersten Wochen nach der Veröffentlichung kaum ernsthafte Anfragen oder bleiben nach Besichtigungen die Rückmeldungen aus, ist das ein Signal, Preis oder Präsentation zu überprüfen – nicht erst nach Monaten. Wie Sie die Ursache eingrenzen, beschreiben wir unter Warum sich eine Immobilie in Köln nicht verkauft.
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Wie lange dauert es vom Vertragsentwurf bis zum Notartermin?
Meist zwei bis sechs Wochen. Der Notar braucht für den Entwurf die Grundbuchdaten und die Vertragsangaben beider Seiten; danach prüfen Verkäufer und Käufer den Text, die Bank des Käufers stimmt die Finanzierung darauf ab, und erst dann wird ein Termin gefunden.
Eine gesetzliche Mindestfrist gibt es dafür beim Verkauf von privat an privat nicht. Die bekannte Zweiwochenregel steht in § 17 Absatz 2a des Beurkundungsgesetzes und gilt für Verbraucherverträge, also wenn auf einer Seite ein Unternehmer steht – etwa ein Bauträger oder ein gewerblicher Ankäufer. Dann soll der Notar dem Verbraucher den beabsichtigten Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen; wird die Frist unterschritten, sind die Gründe in der Niederschrift anzugeben.
Für Ihre Planung heißt das: Rechnen Sie zwischen der Einigung mit einem Käufer und dem Notartermin mit einigen Wochen, auch wenn keine Frist sie vorschreibt. Wie der Termin selbst abläuft, lesen Sie im Beitrag zum Beurkundungstermin; was zwischen Reservierung und Entwurf geschieht, unter Reservierung und Kaufvertragsentwurf.
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Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung?
In der Regel sechs bis fünfzehn Wochen. Der Käufer zahlt nicht am Notartermin, sondern erst, wenn der Notar die Fälligkeit des Kaufpreises mitteilt. Fällig wird der Kaufpreis, wenn alle im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Typischerweise sind das:
- die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch
- die Erklärung der Gemeinde, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt oder dass keines besteht
- die Unterlagen zur Löschung von Grundschulden, die der Käufer nicht übernimmt
- bei Eigentumswohnungen gegebenenfalls die Zustimmung des Verwalters
Nach der Fälligkeitsmitteilung hat der Käufer üblicherweise eine vertraglich vereinbarte Zahlungsfrist von etwa zwei Wochen. Mit dem Zahlungseingang erfolgt die Übergabe. Die Umschreibung im Grundbuch folgt danach, sobald unter anderem die Grunderwerbsteuer bezahlt ist. Was in diesen Wochen im Einzelnen geschieht, lesen Sie unter Abwicklung nach dem Notartermin in Köln; wie hoch die Grunderwerbsteuer ist und wann sie fällig wird, unter Grunderwerbsteuer in NRW.
Welche dieser Voraussetzungen bei Ihrem Objekt am längsten braucht, ist der eigentliche Unterschied zwischen einem schnellen und einem langsamen Verkauf nach dem Notartermin. In Köln lohnt dafür ein genauer Blick auf das Vorkaufsrecht.
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Warum das Vorkaufsrecht der Stadt Köln beim Hausverkauf Zeit kosten kann
Beim Verkauf eines Grundstücks – also auch eines Hauses – darf das Grundbuchamt den Käufer nach § 28 Absatz 1 BauGB nur dann als Eigentümer eintragen, wenn ihm nachgewiesen ist, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt oder dass keines besteht. Der Notar teilt der Stadt deshalb den Kaufvertrag mit und wartet auf ihr Zeugnis. Besteht ein Vorkaufsrecht, kann die Stadt es nach § 28 Absatz 2 BauGB binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben.
Wo der Stadt ein Vorkaufsrecht zusteht, regelt § 24 BauGB. Für Köln ist vor allem eine Fallgruppe praktisch relevant: Nach § 24 Absatz 1 Nummer 4 besteht ein Vorkaufsrecht im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung. Die Stadt Köln führt Soziale Erhaltungssatzungen für das Severinsviertel in der Altstadt-Süd, für Ehrenfeld Ost und für Mülheim Süd-West; für Kalk Mitte läuft ein Aufstellungsverfahren, und am 8. Oktober 2026 hat der Rat eine weitere Erhaltungssatzung für das rechtsrheinische Köln beschlossen (Stand 13.10.2026). Ausüben darf die Stadt das Vorkaufsrecht nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt (§ 24 Absatz 3 BauGB), und das Gesetz kennt weitere Ausschlussgründe. Für die Dauer zählt aber schon die Prüfung: Der Kaufpreis wird üblicherweise erst fällig, wenn die Erklärung der Stadt vorliegt – und die Stadt hat dafür bis zu drei Monate Zeit.
Dazu kommen Gebiete, in denen die Stadt durch eigene Satzung ein besonderes Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB begründet hat. In Köln betrifft das Entwicklungsflächen wie den Deutzer Hafen, das Otto-und-Langen-Quartier in Mülheim und das LiebigQuartier in Ehrenfeld und Nippes (Stand der Kölner Satzungsliste Oktober 2026). Wer ein Grundstück innerhalb einer solchen Fläche verkauft, muss mit derselben Prüffrist rechnen. Die Konsequenz für Ihre Planung: Liegt Ihr Haus in einem Erhaltungs- oder Vorkaufsrechtsgebiet, planen Sie zwischen Notartermin und Geldeingang eher mit dem oberen Ende der Spanne als mit dem unteren.
Bei Eigentumswohnungen entfällt diese Prüfung: Nach § 24 Absatz 2 BauGB steht der Gemeinde beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz kein Vorkaufsrecht zu, und für das besondere Vorkaufsrecht gilt dasselbe (§ 25 Absatz 2 BauGB). Das ist einer der Gründe, warum eine Wohnung im Severinsviertel nach dem Notartermin schneller abgewickelt sein kann als ein Haus in derselben Straße.
Ob Ihr Grundstück in einem solchen Gebiet liegt, klärt in Köln der Auszug aus dem örtlichen Bau- und Planungsrecht, den die Abteilung Ortsbaurecht grundstücksbezogen erstellt. Er gehört deshalb an den Anfang der Vorbereitung, nicht an ihr Ende.
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Was gilt beim Verkauf eines Denkmals in Köln?
Für Baudenkmäler gibt es ein zweites, landesrechtliches Vorkaufsrecht nach § 31 des Denkmalschutzgesetzes NRW. Die Stadt Köln hat erklärt, dieses Vorkaufsrecht bis auf Widerruf nicht auszuüben, und zwar auch bei Wohnungseigentum und Erbbaurechten. Die Allgemeinverfügung zum Vorkaufsrechtsverzicht ersetzt zugleich das Negativattest. Ein Widerruf ist nur mit Wirkung für die Zukunft möglich.
Für die Dauer heißt das: Das denkmalrechtliche Vorkaufsrecht verlängert einen Kölner Verkauf derzeit nicht – solange die Allgemeinverfügung nicht widerrufen ist. Was bleibt, ist die Pflicht nach § 6 DSchG NRW, die Veräußerung der Unteren Denkmalbehörde anzuzeigen. Zeit kostet beim Denkmal etwas anderes: Wer vor dem Verkauf noch Fenster tauschen, die Fassade streichen oder einen Anbau verändern will, braucht dafür eine denkmalrechtliche Erlaubnis, deren Bearbeitung bei der Stadt Köln bis zu acht Wochen dauern kann. Solche Arbeiten gehören deshalb entweder sehr früh in den Zeitplan oder gar nicht – und sind dann ein Thema für den Käufer.
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Warum eine Eigentumswohnung am Verwalter hängen bleiben kann
Bei der Eigentumswohnung entfällt zwar die Vorkaufsrechtsprüfung der Stadt, dafür kann eine andere Zustimmung fehlen. Nach § 12 des Wohnungseigentumsgesetzes kann in der Teilungserklärung vereinbart sein, dass die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters oder anderer Eigentümer bedarf. Ist das vereinbart, ist der Vertrag unwirksam, solange die Zustimmung nicht erteilt ist – und der Kaufpreis wird nicht fällig.
Auch in Eigentümer-Foren wird häufig beschrieben, dass genau an dieser Stelle Monate verloren gehen: Der Verwalter reagiert nicht, oder der zuständige Mitarbeiter ist nicht mehr im Unternehmen und niemand fühlt sich für die Zustimmung verantwortlich. Was den Verkauf dann aufhält, ist keine der beiden Vertragsparteien, sondern ein Dritter.
Die Konsequenz für Ihren Zeitplan: Lesen Sie die Teilungserklärung auf eine Veräußerungsbeschränkung hin, bevor Sie einen Notartermin abstimmen, und sprechen Sie die Verwaltung an, sobald ein Käufer feststeht. Welche weiteren Unterlagen bei der Wohnung von der Verwaltung kommen, beeinflusst die Vorbereitungsphase ebenso stark.
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Wie lange braucht der Käufer für seine Finanzierung?
Die Finanzierung des Käufers ist der Teil, auf den Sie am wenigsten Einfluss haben, und sie entscheidet trotzdem darüber, ob der Notartermin hält. Zwischen einer ersten Finanzierungsbestätigung und einer verbindlichen Darlehenszusage liegen je nach Bank und Objekt meist einige Wochen, weil die Bank das Objekt selbst bewertet und die Unterlagen prüft.
Was andere Eigentümer berichten: Eine vorläufige Finanzierungsbestätigung wurde als Sicherheit verstanden – und kurz vor dem Notartermin sprang die Bank des Käufers doch ab. Die Sorge ist berechtigt, denn wie verbindlich eine Bestätigung ist, steht in ihr selbst; Vorbehalte wie eine noch ausstehende Objektbewertung sind ein Hinweis darauf, dass die Bank sich noch nicht festgelegt hat. Springt ein Käufer in dieser Phase ab, beginnt die Vermarktung von vorn.
Daraus folgt eine Reihenfolge, die Zeit spart: Den Notartermin erst festlegen, wenn die Bank des Käufers die Objektunterlagen hat und die Zusage absehbar ist. Was eine Finanzierungsbestätigung aussagt und was nicht, haben wir im Beitrag zur Finanzierungsbestätigung erläutert.
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Wie lässt sich ein Immobilienverkauf in Köln beschleunigen?
Beschleunigen lässt sich vor allem die Phase vor der Veröffentlichung – und damit indirekt alles danach. Die Abwicklung nach dem Notartermin folgt gesetzlichen und vertraglichen Schritten; dort lässt sich Zeit vor allem dadurch sparen, dass keine Voraussetzung unerwartet fehlt.
| Maßnahme | Welche Phase sie verkürzt |
|---|---|
| Unterlagen vor der ersten Anzeige vollständig beschaffen | Vorbereitung, Käuferprüfung, Finanzierung |
| Auszug aus dem örtlichen Bau- und Planungsrecht früh anfordern | Klärung von Erhaltungs- und Vorkaufsrechtsgebiet |
| Teilungserklärung auf Veräußerungsbeschränkung prüfen, Verwaltung früh einbinden | Abwicklung bei der Wohnung |
| Angebotspreis aus der Nachfrage im Teilmarkt ableiten, nicht aus dem Stadtmittel | Vermarktung |
| Bonität und Bankstand von Interessenten vor der Zusage klären | Käuferauswahl, Abwicklung |
| Ablösung bestehender Grundschulden frühzeitig mit der eigenen Bank abstimmen | Fälligkeit nach dem Notartermin |
| Bei mehreren Eigentümern Preis und Ablauf vorab schriftlich einigen | Vorbereitung und Vermarktung |
Was sich nicht beschleunigen lässt, sollten Sie auch nicht zu beschleunigen versuchen: Ein Preisabschlag, um schneller einen Käufer zu finden, holt in der Abwicklung keinen einzigen Tag herein. Typische Stolperstellen im Gesamtablauf haben wir unter Fehler beim Immobilienverkauf zusammengestellt.
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Wann sollten Sie mit der Planung beginnen?
Wer zu einem bestimmten Termin verkauft haben muss – wegen eines eigenen Kaufs, eines Umzugs oder einer Anschlussfinanzierung –, rechnet sinnvollerweise vom Wunschtermin des Geldeingangs rückwärts und legt den Start der Vorbereitung an das obere Ende der Spanne. Bei einem Haus in einem Erhaltungsgebiet, einer Wohnung mit Verwalterzustimmung, einer Erbengemeinschaft oder einem vermieteten Objekt gehört zusätzlicher Puffer in die Rechnung.
Läuft noch ein Darlehen auf der Immobilie, kommt ein zweiter Zeitbezug dazu: Die Ablösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen, deren Höhe vom Zeitpunkt abhängt. Was dabei zu beachten ist, lesen Sie im Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung.
„Köln ist für einen Verkauf kein einheitlicher Markt, sondern eine Stadt aus vielen Teilmärkten, und wer mit einem Mittelwert für die ganze Stadt plant, plant am eigenen Objekt vorbei. Selbst der Gutachterausschuss beschreibt die Entwicklung innerhalb des Stadtgebiets als uneinheitlich, und das Stadtrecht zieht seine Linien nicht nach Bezirken, sondern nach Satzungsgebieten. Unser Ausgangspunkt ist deshalb die Frage, wer genau dieses Objekt sucht und was bei genau diesem Grundstück zu klären ist – daraus entsteht der Zeitplan, einschließlich der Wochen nach dem Notartermin.“
Hakan Citak, Inhaber, Citak Immobilien e.K.
Häufige Fragen
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung?
Meist sechs bis fünfzehn Wochen. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn alle im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind – typischerweise die Auflassungsvormerkung, die Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht, die Löschungsunterlagen für bestehende Grundschulden und bei Wohnungen gegebenenfalls die Verwalterzustimmung. Nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars zahlt der Käufer innerhalb der vertraglichen Frist, üblicherweise etwa zwei Wochen.
Wie lange dauert es, ein Haus im Grundbuch umzuschreiben?
Die Umschreibung erfolgt erst nach der Kaufpreiszahlung und nach Vorliegen weiterer Voraussetzungen wie der bezahlten Grunderwerbsteuer; sie kann Wochen bis Monate nach dem Notartermin dauern. Für den Verkäufer ist sie zweitrangig: Geld und Übergabe hängen an der Kaufpreisfälligkeit, nicht an der Umschreibung. Beim Hausverkauf darf das Grundbuchamt den Käufer nach § 28 BauGB nur eintragen, wenn die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des gemeindlichen Vorkaufsrechts nachgewiesen ist.
Verkauft sich eine Wohnung in Köln schneller als ein Haus?
In der Vermarktung kaum: Nach Auswertungen von Inseratsdaten standen Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser in Köln im ersten Quartal 2025 ähnlich lange im Angebot, rund zehn bis elf Wochen. Unterschiede entstehen in der Abwicklung. Bei der Wohnung entfällt das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 24 Absatz 2 BauGB, dafür kann eine Verwalterzustimmung nach § 12 WEG nötig sein.
Wie lange muss der Kaufvertragsentwurf vor dem Notartermin vorliegen?
Beim Verkauf von privat an privat schreibt das Gesetz keine Mindestfrist vor. Die Zweiwochenregel des § 17 Absatz 2a BeurkG gilt für Verbraucherverträge, also wenn auf einer Seite ein Unternehmer steht: Dann soll der Notar dem Verbraucher den Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Praktisch vergehen zwischen Entwurf und Termin meist zwei bis sechs Wochen, weil beide Seiten und die Bank des Käufers den Text prüfen.
Kann die Stadt Köln beim Hausverkauf ihr Vorkaufsrecht ausüben?
Ja, wenn ihr eines zusteht – in Köln etwa im Geltungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzungen für das Severinsviertel, Ehrenfeld Ost und Mülheim Süd-West sowie in Gebieten mit eigener Vorkaufsrechtssatzung. Die Stadt kann das Vorkaufsrecht nach § 28 BauGB binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben, darf es aber nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt. Der Kaufpreis wird üblicherweise erst fällig, wenn ihre Erklärung vorliegt. Auf das denkmalrechtliche Vorkaufsrecht verzichtet die Stadt Köln dagegen per Allgemeinverfügung bis auf Widerruf.
Wann sollte ich den Angebotspreis senken, wenn sich kein Käufer findet?
Nicht erst nach Monaten. Kommen in den ersten Wochen nach der Veröffentlichung kaum ernsthafte Anfragen oder bleiben nach Besichtigungen die Rückmeldungen aus, sollten Preis und Präsentation überprüft werden. Ein Objekt, das lange im Angebot steht, wirkt auf Interessenten zunehmend wie ein Ladenhüter, und jede spätere Senkung wird als Zeichen gelesen, dass noch Spielraum besteht.
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Verantwortlich für diesen Beitrag
Citak Immobilien e.K., Yorckstraße 12, 50733 Köln. Gegründet 2008. Eingetragen beim Amtsgericht Köln unter HRA 31581. Inhaber: Hakan Citak. Zuständige Aufsichtsbehörde: Ordnungsamt der Stadt Köln, Postfach 103564, 50475 Köln.
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Quellen
- § 17 Beurkundungsgesetz — Grundsatz
- § 28 Baugesetzbuch — Verfahren und Entschädigung
- § 24 Baugesetzbuch — Allgemeines Vorkaufsrecht
- § 12 Wohnungseigentumsgesetz — Veräußerungsbeschränkung
- Stadt Köln: Soziale Erhaltungssatzungen
- Stadt Köln: Allgemeinverfügung zum Verzicht auf das Vorkaufsrecht nach DSchG NRW
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln: Grundstücksmarktbericht 2026
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Häufige Fragen
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So sparen Sie einerseits reichlich Zeit, die Sie definitiv sinnvoller nutzen können und auch die gesamten Vermarktungskosten, welche nicht unerheblich sind. Der Makler hingegen erhält sein Erfolgshonorar. Dieses mag dem einen oder anderen als nicht gerechtfertigt oder zu hoch zu erscheinen. Wo Sie jedoch mit den Vermarktungskosten landen werden, wird sich letztlich zeigen: Sie sollten mit mindestens 1 – 3 % der Verkaufssumme rechnen, allerdings ist das Ende offen. Mit dem Erfolgshonorar des Immobilienmaklers dagegen können Sie aufgrund des konstanten Prozentsatzes fest rechnen.
„Kompetenz“ bedeutet ferner, …
dass der Immobilienmakler in der Lage ist, den Wert Ihrer Immobilie korrekt einzuschätzen. Er kennt den Markt, an dem er tätig ist, sehr genau und darüber hinaus auch Vergleichsobjekte. Er weiß, wie lange diese ähnlichen Immobilien am Markt angeboten und vor allem zu welchem Preis sie verkauft worden sind. Auch kann er die Nachfrage genauer analysieren. So startet er die Vermarktung mit dem richtigen Angebotspreis. Mit dem Falschen zu beginnen, führt in den meisten Fällen zu langen Vermarktungszeiten und in vielen Fällen sogar zu Vermögensverlusten. Diesen nicht zu unterschätzenden Aspekt sollten Sie berücksichtigen.
Zudem kann Ihnen der Immobilienmakler auf Anhieb sagen, welche Unterlagen entsprechend Ihrem Immobilientyp benötigt werden. Falls Sie nicht über alle verfügen, weiß er, wo diese einzuholen sind und besorgt sie Ihnen in Ihrem Auftrag mit Ihrer Vollmacht auch. Dann bereitet er bereits im Anfangsstadium sämtliche Dokumente akribisch für die notwendige Finanzierung des Käufers vor.
Weiterhin profieren Sie davon, dass der Makler
- werbewirksame Grundrisse und ein hochwertiges Exposé erstellt,
- klug alle Besichtigungstermine organisiert
- und strategische Verhandlungen mit den potentiellen Käufern führt.
Schließlich lässt er den Kaufvertragsentwurf hieb- und stichfest vorbereiten, um Sie dann zum Notar-termin zu begleiten – damit schützt er versiert Ihre Interessen und zugleich vor Fehlern. Zu guter Letzt ist er bei der strukturierten Übergabe an die neuen Eigentümer dabei und protokolliert dieses Procedere auch sorgfältig.
Solch eine Dienstleistungsbandbreite selbst auf die Beine zu stellen, ist ausgesprochen zeit-, arbeits- und ebenfalls kostenintensiv.
Die Rolle des Immobilienmaklers
Die Vorteile durch die Beauftragung eines Immobilienmaklers sind Ihnen bewusst, dennoch möchten Sie darauf verzichten? Sie fühlen sich fit genug, um alles selbst in die Hand zu nehmen? Zu Ihrer Unterstützung habe ich Ihnen eine entsprechende Checkliste vorbereitet, die Sie hier unten runterladen können.
3 Punkte die Ihnen beim Privatverkauf im Wege stehen könnten
Sie haben sich die Checkliste runtergeladen und haben sich tief in die Checkliste eingearbeitet. Trauen sich nach wie vor die akkurate Vorbereitung, sorgfältige Planung und juristisch fundierte sowie umsichtige Ausführung des Privatverkaufs zu. Sie wissen nun um die damit verbundenen Aufgaben, den bevorstehenden Arbeitsaufwand und das nötige Hintergrundwissen, welches Sie parat haben müssen. Deswegen haben Sie beschlossen, dass Sie Ihre Immobilie privat verkaufen möchten.
Okay, aber es gibt dann noch drei Punkte, die Ihnen dabei im Wege stehen könnten, Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen:
1. Ihre Emotionen können Ihnen einen Strich durch die Rechnung machen
Sie haben in Ihre Immobilie reichlich investiert. Das betrifft nicht nur Geld, sondern auch Gefühle. Viele angenehme Erinnerungen stecken in Ihrem Haus/Ihrer Wohnung: vielleicht das Tragen der Braut über die Schwelle, das Aufwachsen Ihrer Sprösslinge, das erste Pfotentrappeln des neuen Vierbeiners, der glückliche 10. Hochzeitstag, das 70jährige Jubiläum eines lieben Familienmitgliedes etc. Nun steht der Verkauf an und für Sie gehört die sämtlich erlebte Freude zum Wert Ihrer Immobilie.
Zwei verschiedene Ansichten
Sie bieten nicht nur eine Immobilie an, sondern ein geborgenes Zuhause und haben sich an die Eigenheiten Ihres Heims gewöhnt. Nun sollen Fremde Ihre Immobilie kaufen. Das alleine ist vielleicht schon ein komisches Gefühl. Erschwerend hinzu kommt aber:
Diese Fremden haben ein anderes Empfinden und einen unterschiedlichen Geschmack. Was Sie wohlwollend betrachten, kann sich für die Interessenten als Knackpunkt erweisen, der häufig sogar preismindernd ist – ganz abgesehen davon, dass Sie kritische Blicke und Kommentare ertragen müssen. Auch werden Ihnen negative Bemerkungen – sei es wegen erforderlicher oder schlecht ausgeführter Reparaturen, notwendiger Umbauten etc. – nicht erspart bleiben.
Zudem möchte der potentielle Käufer sein eigenes Leben und seine persönlichen Träume in der neuen Immobilie verwirklichen. Deshalb spielen Ihre Emotionen für ihn keine Rolle.
Diese Abweichung führt eventuell bei den Verhandlungen zu Gemütsbewegungen auf beiden Seiten, die eine sachliche Übereinkunft komplizieren oder gar unmöglich machen.
Die emotionale Befangenheit ausschalten?
Das ist leichter gesagt als getan. Eltern z. B. sind von Ihrem süßen Nachwuchs überzeugt oder Besitzer von dem geliebten Hund – das aber ist eine rein subjektive Einschätzung. Dementsprechend ist eine 100%ige Neutralität bezüglich Ihrer eigenen Immobilie eher ausgeschlossen.
Der Immobilienmakler kann hier mit Neutralität punkten, Verhandlungssicherheit bieten und als Sachverständiger exakt ermitteln, welche Details als wertsteigernd, wertneutral oder wertmindernd einzustufen sind – und somit seinen Job professionell zu Ende führen.
Können Sie das alles auch managen und dabei cool bleiben?
2. Der falsche Riecher und mangelnde Führungsqualitäten
Der Immobilienmakler nimmt die Interessentenanfragen entgegen und filtert die geeigneten Kaufinteressenten heraus. Er kann bereits am Telefon und innerhalb weniger Minuten erkennen, ob der Kaufinteressent und Ihre Immobilie zusammenpassen und vereinbart mit den wenigen richtigen die verbleibenden effizienten Besichtigungstermine. Während der Begehung führt er die Kaufinteressenten und lässt sich nicht führen. Nur wenn für ihn augenscheinlich echter Bedarf an Ihrer Immobilie besteht, stellt er dem nun potentiellen Käufer alle notwendigen Unterlagen zur Verfügung.
Können Sie tatsächlich genauso sattelfest die Spreu vom Weizen trennen und die Fäden in der Hand halten?
Sehen Sie sich in der Lage zu ermessen, welche Kandidaten Sie qualifizieren bzw. disqualifizieren? Oder lassen Sie Hinz und Kunz, nur weil diese es wünschen, durch Ihr Schlafzimmer stolzieren? Seien Sie ehrlich zu sich selbst.
3. Bei Stillschweigen bedürftig oder objektiv erscheinen?
Sehr viele Kaufinteressenten, die Immobilien besichtigen, melden sich einfach nicht mehr. Die Gründe dafür können vielfältig sein. Ein Immobilienmakler wird als neutrale Instanz nachfassen und sich nach dem aktuellen Stand erkundigen. Sofern es sich um Ablehnungsgründe handelt, wird er genauer erfragen, welche ausschlaggebend waren. In den meisten Fällen erhält er aufgrund seiner sachlichen Position auch ehrliche Antworten.
Rufen Sie hingegen als Privatperson an, wird das eher als: „Wir brauchen einen Käufer!“ verstanden. Ob Sie so eine aufrichtige Rückmeldung bekommen, ist fraglich. Diese ist aber wichtig, denn: Manchmal handelt es sich um Angelegenheiten, die aus dem Weg zu räumen sind und die Kaufverhandlung wieder ins Rollen bringen.
Die oben genannten Aspekte stehen Ihrem Erfolg – sofern Sie alles richtig gemacht haben – nur dann im Wege, wenn Sie sich derer nicht bewusst sind. Behalten Sie die Scheuklappen auf, ist Ihre Verhandlungsposition nicht optimal. Handeln und verhalten Sie sich wie ein Profimakler: Bleiben Sie neutral.
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