Ratgeber
Alles, was Sie über die Vorfälligkeitsentschädigung wissen sollten.
Normalerweise ist der Kauf einer Immobilie für die meisten Menschen eine Entscheidung auf Lebenszeit. Sehr viele wollen in ihrer Immobilie alt werden und sich dabei um Mietsteigerungen oder Eigenbedarfskündigungen etc. keine Gedanken machen müssen – also um all die Dinge, die entfallen, wenn man ein Haus oder eine Wohnung sein Eigen nennen kann.
Doch leider kommt es oft anders als man denkt …
Eine Scheidung, plötzlicher Arbeitsverlust oder andere unvorhersehbare Gründe können Ihnen plötzlich in die Quere kommen und Sie müssen vorzeitig aus Ihrer Baufinanzierung aussteigen. Allerdings ist dies nicht so leicht und auch nicht gerade billig, denn: Innerhalb der Zinsbindungsfrist ist die Kündigung eines Immobiliendarlehens nur unter bestimmten Umständen möglich, da Sie als Kreditnehmer bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit an den Vertrag mit Ihrer Bank gebunden sind.
Eine Rückzahlung ist dann möglich, wenn Sie Ihre belastete Immobilie verkaufen und Sie – unabhängig von der vereinbarten Laufzeit – von der Abmachung mit Ihrer Bank zurücktreten dürfen. Die Kündigung leitet Ihr Notar mit der Beurkundung des Kaufvertrages ein. Verlassen Sie sich aber bitte nicht auf ihn. Gewisse Konstellationen können nämlich dafür sorgen, dass Ihre Bank einer vorzeitigen Darlehensauf-lösung nicht zustimmt, z. B. wenn der Kaufpreis die Grundschulden nicht decken sollte oder Sie mehrere (Geschäfts-)Konten bei ein und demselben Geldinstitut haben. Möglicherweise machen Ihnen dann die Verbindlichkeiten, die Sie gegenüber Ihrer Bank haben, einen unangenehmen Strich durch Ihre Rechnung.
Klären Sie deswegen bitte die Zustimmung zur Auflösung Ihres Darlehens bereits im Vorfeld. Diese sollte Ihnen zu Ihrer Sicherheit in schriftlicher Form noch vor der Kaufvertragsunterzeichnung bestätigt werden. Eine Kaufvertragsrückabwicklung wäre nicht in Ihrem Sinne.
Diese Informationen haben wir für Sie zusammengestellt:
- Banken dürfen eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf verlangen
- Reicht der Kaufpreis für die komplette Ablösung Ihrer Restgrundschulden und Vorfälligkeitskosten aus?
- Vorfälligkeitsentschädigung berechnen – Die Kontrolle der Bankforderungen lohnt sich für Sie
- Die wichtigsten Punkte, die Sie bei Ihrer Vorfälligkeit berücksichtigen müssen
- Dieses Vorgehen hilft Ihnen keine teuren Fehler zu machen
- Ebenfalls von Bedeutung für Sie, um Ihren Immobilienverkauf nicht zu blockieren
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Unser erfahrenes Team nimmt sich Ihrem Verkaufswunsch mit der Überprüfung Ihrer Vorfälligkeitsentschädigung gerne an. Wir freuen uns auf Sie!
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Häufige Fragen
Häufige Fragen
Banken dürfen eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf verlangen
Generell sind bei Immobilienfinanzierungen langfristige Zinsbindungen üblich: Dies ist für eine sorgfältige Planung außerordentlich wichtig – für die der Bank und auch für Ihre als Kreditnehmer. Der Vorteil liegt für Sie darin, dass die Zinsen Ihres Immobiliendarlehens unverändert bleiben – selbst, wenn das Zins-niveau steigen, die Zinsen also teurer werden sollten. Im Gegenzug kann die Bank mit Ihren monatlichen Raten wie Zinsen und Tilgung fest planen.
Sollten Sie allerdings den Immobilienkredit vor Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit zurückführen, entgeht der Bank ein Großteil der Zinsen. Somit macht sie weniger Gewinn innerhalb des vereinbarten Zeitraums und hat demzufolge als Kreditgeber das Recht, den ihr entstehenden Schaden des Zinsausfalls nach § 490 BGB geltend zu machen. Als Strafe bzw. Wiedergutmachung verlangt sie deshalb eine Vor-fälligkeitsentschädigung bei Verkauf von Ihnen. Deren Höhe ist immer abhängig von der Restlaufzeit und der Restschuld.
Reicht der Kaufpreis für die komplette Ablösung Ihrer Restgrundschulden und Vorfälligkeitskosten aus?
Prüfen Sie das bitte bereits im Vorfeld. Falls dies nicht der Fall sein sollte, müssen Sie Ihre Restschulden an die Gläubiger zahlen. Nur so erreichen Sie es, das Grundbuch lastenfrei zu bekommen. Genau aus diesem Grunde sollten Sie vor der Kaufvertragsunterzeichnung auf jeden Fall mit Ihrer Bank sprechen, um auf diesem Wege die Kosten detailliert in Erfahrung zu bringen. Wenn unter bestimmten Umständen der Kaufpreis die Restschuld und Vorfälligkeitskosten nicht decken sollte, kann Ihre Bank die Löschungsbewilligung verweigern. Dies ist bei Immobilieneigentümern mit notleidenden Immobilienkrediten sogar sehr häufig zu beobachten. Die rechtmäßige Vorfälligkeitsentschädigung umgehen ist nicht möglich.
Vorfälligkeitsentschädigung berechnen - Die Kontrolle der Bankforderungen lohnt sich für Sie
Fast jede Bank verlangt eine höhere Vorfälligkeit, als es die Berechnungsrichtmaße des Bundesgerichtshofes erlauben. In vielen Fällen geht es um mehrere Tausende Euro, wenn nicht sogar rasch um fünf-stellige Beträge. Um Ihren Verkaufsprozess jedoch nicht zu blockieren, sollten Sie die geforderte Vor-fälligkeitsentschädigung zunächst zahlen und – wenn Ihre Bank darauf pocht – auch unterzeichnen. Sollte der Betrag, den Sie gezahlt haben, überhöht sein, können Sie die Differenz zu Ihren Gunsten dennoch zurückverlangen, sofern das Recht auf Ihrer Seite steht. Hierzu übernehmen insbesondere die Verbraucherzentralen des jeweiligen Landes für ca. 70 € pro Darlehen nachträglich die Kontrolle.
Die wichtigsten Punkte, die Sie bei Ihrer Vorfälligkeit berücksichtigen müssen
- Ihrer Bank steht i. d. R. eine Vorfälligkeitsentschädigung zu, falls Sie aus Ihrer Baufinanzierung vor Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit aussteigen möchten.
- Das Geldinstitut darf keine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen, wenn es selbst das Darlehen außerordentlich kündigt, z. B. weil Sie als Kreditnehmer mit Ihren Raten in Verzug ge-raten und somit Ihren Verpflichtungen nicht mehr nachgekommen sind.
- Generell können Sie ohne zusätzliche Kosten aus Ihrem Vertrag wieder aussteigen, sofern die zehn Jahre Zinsbindung vorüber sind oder die Widerrufsbelehrung fehlerhaft war.
- Es gibt keine Regelung seitens des Gesetzgebers, wie eine Bank die Entschädigung berechnen darf. Dies führt in sehr vielen Fällen dazu, dass Sie als Verbraucher eine unverhältnismäßig hohe Abfindung zahlen sollen. Allerdings hat der Bundesgerichtshof Leitlinien zur Kalkulation der Wiedergutmachung aufgestellt.
- Banken müssen Sondertilgungen zu Ihren Gunsten kostenmindernd berücksichtigen, das senkt Ihre Kreditschuld und dadurch auch die Vorfälligkeitsentschädigung.
- Die Risikoprämie muss abgezogen werden, da sie aufgrund der sofortigen Rückzahlung des Darlehens nicht mehr berechnet werden darf.
Dieses Vorgehen hilft Ihnen keine teuren Fehler zu machen
- Nehmen Sie Kontakt zu Ihrer Bank auf und lassen Sie sich die Restschulden sowie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.
- Überprüfen Sie die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung immer auf Vollständigkeit. Online-Rechner bieten Ihnen eine gute erste Einschätzung.
- Wie gesagt: Ihre zuständige Verbraucherzentrale bietet Ihnen für ca. 70 € Unterstützung an.
- Sofern ein Expertengutachten eine weitaus niedrigere Vorfälligkeitsentschädigung ergibt, ist es ratsam, Ihr Kreditinstitut anzuschreiben und darauf zu bestehen, die Entschädigung zu senken. Legen Sie bitte in der Anlage das Gutachten bei.
- Kommt Ihre Bank der Aufforderung nicht nach, empfehle ich Ihnen, einen Fachanwalt zu beauftragen. Die Kostenübernahme sollten Sie unbedingt mit Ihrer Rechtsschutzversicherung im Vorfeld klären.
Ebenfalls von Bedeutung für Sie, um Ihren Immobilienverkauf nicht zu blockieren
Um den Verkaufsprozess – bedingt durch die Freigabe des Gläubigers – nicht zu blockieren, bereiten Sie sich bitte auf die oben angeführten Punkte vor und setzen Sie nötigenfalls nach dem Verkauf alles in Gang, um Ihr eventuell zu viel gezahltes Geld wiederzubekommen. Aus praktischen Erfahrungen mit meinen Kunden in solch einer Situation war dies sehr oft der beste Weg.
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