Kurzantwort: Gesetzlich vorgeschrieben ist beim Verkauf einer Eigentumswohnung in Köln nur eine einzige Unterlage: der Energieausweis für das Gebäude. Hinzu kommt die Zustimmung des Verwalters, wenn Ihre Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG enthält — ohne sie ist der Kaufvertrag unwirksam. Alles Weitere ist keine gesetzliche Pflicht, entscheidet aber darüber, ob ein Kaufinteressent seine Finanzierung bekommt. Der Unterschied zum Hausverkauf: Einen großen Teil dieser Unterlagen besitzen Sie nicht selbst, Sie müssen sie bei Ihrer Hausverwaltung anfordern.
Häufige Fragen
Häufige Fragen
Welche Unterlagen braucht man für den Verkauf einer Eigentumswohnung?
Gesetzlich zwingend ist der Energieausweis für das Gebäude. Praktisch unverzichtbar sind außerdem der Grundbuchauszug, die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Wohnflächenberechnung, der Grundriss sowie von der Hausverwaltung die Jahresabrechnungen, der Wirtschaftsplan, die Versammlungsprotokolle und die Beschluss-Sammlung. Ohne diese Unterlagen sagt in der Regel keine Bank eine Finanzierung zu.
Welche Unterlagen benötigt der Notar beim Wohnungsverkauf?
Für die Beurkundung brauchen alle eingetragenen Eigentümer einen gültigen Lichtbildausweis, dazu die Grundbuchdaten und Angaben zu bestehenden Belastungen. Ist in der Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG vereinbart, ist zusätzlich die Zustimmung des Verwalters erforderlich – ohne sie ist die Veräußerung unwirksam.
Welche Unterlagen muss der Verkäufer an den Käufer übergeben?
Der Energieausweis oder eine Kopie davon ist dem Käufer unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags zu übergeben. Darüber hinaus gehören zur Übergabe üblicherweise die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, die letzten Jahresabrechnungen, der Wirtschaftsplan, die Versammlungsprotokolle sowie Unterlagen zu Modernisierungen und, bei Vermietung, der Mietvertrag.
Wie alt darf der Grundbuchauszug beim Wohnungsverkauf sein?
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Wie aktuell der Auszug sein muss, bestimmen die Beteiligten – insbesondere die finanzierende Bank des Käufers. Sinnvoll ist, ihn zum Vermarktungsstart zu beschaffen statt Monate im Voraus. Einsicht erhält nach § 12 GBO nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt; ein Kaufinteressent kann sich den Auszug daher meist nicht selbst besorgen.
Wer besorgt beim Wohnungsverkauf den Energieausweis?
Nach § 79 Absatz 2 GModG wird ein Energieausweis für ein Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung. Er liegt deshalb bei der Hausverwaltung, und seine Gültigkeitsdauer beträgt zehn Jahre. Ein neuer Ausweis muss nur ausgestellt werden, wenn für das Gebäude kein gültiger vorliegt. Vorzulegen ist er dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung. Auf kleine Gebäude sind die Vorschriften des Abschnitts nicht anzuwenden, auf Baudenkmäler nicht § 80 Absatz 3 bis 7.
Brauche ich beim Wohnungsverkauf in Köln ein Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht?
Nein. Nach § 24 Absatz 2 BauGB steht der Gemeinde beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz kein Vorkaufsrecht zu. Beim Verkauf eines Hausgrundstücks in Köln gehört die Erklärung zum Ablauf, beim Verkauf einer Eigentumswohnung entfällt sie. Davon zu unterscheiden sind zwei andere Fälle: das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB bei umgewandelten Wohnungen und die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB, wenn die Wohnung in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt.
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Quellen
§ 80 Gebäudemodernisierungsgesetz – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
§ 24 Wohnungseigentumsgesetz – Einberufung, Vorsitz, Niederschrift, Beschluss-Sammlung
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Citak Immobilien e.K., Yorckstraße 12, 50733 Köln. Gegründet 2008. Eingetragen beim Amtsgericht Köln unter HRA 31581. Inhaber: Hakan Citak. Zuständige Aufsichtsbehörde: Ordnungsamt der Stadt Köln, Postfach 103564, 50475 Köln. Mehr über uns im Firmenprofil und auf LinkedIn.
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Es gibt diejenigen, die seit Jahren einen richtig guten Job machen, …
indem sie ihren Auftrag, ausgesprochen gelungen Immobilien zu verkaufen, gewissenhaft erledigen. Obwohl sie das Geschäft schon in und auswendig kennen, bilden sie sich regelmäßig fort, um immer auf dem aktuellen Stand zu sein und ihr Wissen stetig ganz im Sinne Ihrer Kunden zu erweitern. Zudem führen sie erfolgreich ein echtes, effektives Maklerunternehmen mit mehreren Mitarbeitern.
Wenn Sie also genau hinschauen, können Sie die enormen Unterschiede zwischen Maklern klar und deutlich erkennen und Eins plus Eins zusammenzählen. So wird es Ihnen sicherlich auch nicht besonders schwerfallen, sich den richtigen Profimakler für Ihre Immobilie herauszupicken. Und wenn ich ab jetzt von Immobilienmaklern spreche, meine ich damit immer:
Den wahren Profimakler
Dieser steht Ihnen mit seiner Kompetenz zur Seite. Damit ist gemeint, dass er eine gute Ausbildung genossen hat, einige Jahre Berufserfahrung mitbringt und zudem über lokale als regionale Kenntnisse verfügt – sofern er regelmäßig an diesen Standorten Immobilien verkauft. Des Weiteren ist es sein Tagesgeschäft, was sich schließlich für Sie als Eigentümer am Ende lohnen dürfte.
ei darf nicht unerwähnt bleiben, dass ein Immobilienmakler immer in Vorleistung geht und auf eigenes Risiko für Sie tätig wird. Er investiert sehr viel Zeit und Geld in Ihre erfolgreichen Immobilienverkauf und wird auch nur im Erfolgsfalle bezahlt. Diese Art der Vorleistung finden Sie bei keinem anderen Dienstleister.
So sparen Sie einerseits reichlich Zeit, die Sie definitiv sinnvoller nutzen können und auch die gesamten Vermarktungskosten, welche nicht unerheblich sind. Der Makler hingegen erhält sein Erfolgshonorar. Dieses mag dem einen oder anderen als nicht gerechtfertigt oder zu hoch zu erscheinen. Wo Sie jedoch mit den Vermarktungskosten landen werden, wird sich letztlich zeigen: Sie sollten mit mindestens 1 – 3 % der Verkaufssumme rechnen, allerdings ist das Ende offen. Mit dem Erfolgshonorar des Immobilienmaklers dagegen können Sie aufgrund des konstanten Prozentsatzes fest rechnen.
„Kompetenz“ bedeutet ferner, …
dass der Immobilienmakler in der Lage ist, den Wert Ihrer Immobilie korrekt einzuschätzen. Er kennt den Markt, an dem er tätig ist, sehr genau und darüber hinaus auch Vergleichsobjekte. Er weiß, wie lange diese ähnlichen Immobilien am Markt angeboten und vor allem zu welchem Preis sie verkauft worden sind. Auch kann er die Nachfrage genauer analysieren. So startet er die Vermarktung mit dem richtigen Angebotspreis. Mit dem Falschen zu beginnen, führt in den meisten Fällen zu langen Vermarktungszeiten und in vielen Fällen sogar zu Vermögensverlusten. Diesen nicht zu unterschätzenden Aspekt sollten Sie berücksichtigen.
Zudem kann Ihnen der Immobilienmakler auf Anhieb sagen, welche Unterlagen entsprechend Ihrem Immobilientyp benötigt werden. Falls Sie nicht über alle verfügen, weiß er, wo diese einzuholen sind und besorgt sie Ihnen in Ihrem Auftrag mit Ihrer Vollmacht auch. Dann bereitet er bereits im Anfangsstadium sämtliche Dokumente akribisch für die notwendige Finanzierung des Käufers vor.
Weiterhin profieren Sie davon, dass der Makler
- werbewirksame Grundrisse und ein hochwertiges Exposé erstellt,
- klug alle Besichtigungstermine organisiert
- und strategische Verhandlungen mit den potentiellen Käufern führt.
Schließlich lässt er den Kaufvertragsentwurf hieb- und stichfest vorbereiten, um Sie dann zum Notar-termin zu begleiten – damit schützt er versiert Ihre Interessen und zugleich vor Fehlern. Zu guter Letzt ist er bei der strukturierten Übergabe an die neuen Eigentümer dabei und protokolliert dieses Procedere auch sorgfältig.
Solch eine Dienstleistungsbandbreite selbst auf die Beine zu stellen, ist ausgesprochen zeit-, arbeits- und ebenfalls kostenintensiv.
Die Rolle des Immobilienmaklers
Die Vorteile durch die Beauftragung eines Immobilienmaklers sind Ihnen bewusst, dennoch möchten Sie darauf verzichten? Sie fühlen sich fit genug, um alles selbst in die Hand zu nehmen? Zu Ihrer Unterstützung habe ich Ihnen eine entsprechende Checkliste vorbereitet, die Sie hier unten runterladen können.
3 Punkte die Ihnen beim Privatverkauf im Wege stehen könnten
Sie haben sich die Checkliste runtergeladen und haben sich tief in die Checkliste eingearbeitet. Trauen sich nach wie vor die akkurate Vorbereitung, sorgfältige Planung und juristisch fundierte sowie umsichtige Ausführung des Privatverkaufs zu. Sie wissen nun um die damit verbundenen Aufgaben, den bevorstehenden Arbeitsaufwand und das nötige Hintergrundwissen, welches Sie parat haben müssen. Deswegen haben Sie beschlossen, dass Sie Ihre Immobilie privat verkaufen möchten.
Okay, aber es gibt dann noch drei Punkte, die Ihnen dabei im Wege stehen könnten, Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen:
1. Ihre Emotionen können Ihnen einen Strich durch die Rechnung machen
Sie haben in Ihre Immobilie reichlich investiert. Das betrifft nicht nur Geld, sondern auch Gefühle. Viele angenehme Erinnerungen stecken in Ihrem Haus/Ihrer Wohnung: vielleicht das Tragen der Braut über die Schwelle, das Aufwachsen Ihrer Sprösslinge, das erste Pfotentrappeln des neuen Vierbeiners, der glückliche 10. Hochzeitstag, das 70jährige Jubiläum eines lieben Familienmitgliedes etc. Nun steht der Verkauf an und für Sie gehört die sämtlich erlebte Freude zum Wert Ihrer Immobilie.
Zwei verschiedene Ansichten
Sie bieten nicht nur eine Immobilie an, sondern ein geborgenes Zuhause und haben sich an die Eigenheiten Ihres Heims gewöhnt. Nun sollen Fremde Ihre Immobilie kaufen. Das alleine ist vielleicht schon ein komisches Gefühl. Erschwerend hinzu kommt aber:
Diese Fremden haben ein anderes Empfinden und einen unterschiedlichen Geschmack. Was Sie wohlwollend betrachten, kann sich für die Interessenten als Knackpunkt erweisen, der häufig sogar preismindernd ist – ganz abgesehen davon, dass Sie kritische Blicke und Kommentare ertragen müssen. Auch werden Ihnen negative Bemerkungen – sei es wegen erforderlicher oder schlecht ausgeführter Reparaturen, notwendiger Umbauten etc. – nicht erspart bleiben.
Zudem möchte der potentielle Käufer sein eigenes Leben und seine persönlichen Träume in der neuen Immobilie verwirklichen. Deshalb spielen Ihre Emotionen für ihn keine Rolle.
Diese Abweichung führt eventuell bei den Verhandlungen zu Gemütsbewegungen auf beiden Seiten, die eine sachliche Übereinkunft komplizieren oder gar unmöglich machen.
Die emotionale Befangenheit ausschalten?
Das ist leichter gesagt als getan. Eltern z. B. sind von Ihrem süßen Nachwuchs überzeugt oder Besitzer von dem geliebten Hund – das aber ist eine rein subjektive Einschätzung. Dementsprechend ist eine 100%ige Neutralität bezüglich Ihrer eigenen Immobilie eher ausgeschlossen.
Der Immobilienmakler kann hier mit Neutralität punkten, Verhandlungssicherheit bieten und als Sachverständiger exakt ermitteln, welche Details als wertsteigernd, wertneutral oder wertmindernd einzustufen sind – und somit seinen Job professionell zu Ende führen.
Können Sie das alles auch managen und dabei cool bleiben?
2. Der falsche Riecher und mangelnde Führungsqualitäten
Der Immobilienmakler nimmt die Interessentenanfragen entgegen und filtert die geeigneten Kaufinteressenten heraus. Er kann bereits am Telefon und innerhalb weniger Minuten erkennen, ob der Kaufinteressent und Ihre Immobilie zusammenpassen und vereinbart mit den wenigen richtigen die verbleibenden effizienten Besichtigungstermine. Während der Begehung führt er die Kaufinteressenten und lässt sich nicht führen. Nur wenn für ihn augenscheinlich echter Bedarf an Ihrer Immobilie besteht, stellt er dem nun potentiellen Käufer alle notwendigen Unterlagen zur Verfügung.
Können Sie tatsächlich genauso sattelfest die Spreu vom Weizen trennen und die Fäden in der Hand halten?
Sehen Sie sich in der Lage zu ermessen, welche Kandidaten Sie qualifizieren bzw. disqualifizieren? Oder lassen Sie Hinz und Kunz, nur weil diese es wünschen, durch Ihr Schlafzimmer stolzieren? Seien Sie ehrlich zu sich selbst.
3. Bei Stillschweigen bedürftig oder objektiv erscheinen?
Sehr viele Kaufinteressenten, die Immobilien besichtigen, melden sich einfach nicht mehr. Die Gründe dafür können vielfältig sein. Ein Immobilienmakler wird als neutrale Instanz nachfassen und sich nach dem aktuellen Stand erkundigen. Sofern es sich um Ablehnungsgründe handelt, wird er genauer erfragen, welche ausschlaggebend waren. In den meisten Fällen erhält er aufgrund seiner sachlichen Position auch ehrliche Antworten.
Rufen Sie hingegen als Privatperson an, wird das eher als: „Wir brauchen einen Käufer!“ verstanden. Ob Sie so eine aufrichtige Rückmeldung bekommen, ist fraglich. Diese ist aber wichtig, denn: Manchmal handelt es sich um Angelegenheiten, die aus dem Weg zu räumen sind und die Kaufverhandlung wieder ins Rollen bringen.
Die oben genannten Aspekte stehen Ihrem Erfolg – sofern Sie alles richtig gemacht haben – nur dann im Wege, wenn Sie sich derer nicht bewusst sind. Behalten Sie die Scheuklappen auf, ist Ihre Verhandlungsposition nicht optimal. Handeln und verhalten Sie sich wie ein Profimakler: Bleiben Sie neutral.
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