Ertragswert Immobilie berechnen?

Zunächst sei gesagt: Wer den Ertragswert eines Renditeobjekts in Eigenregie herausfinden möchte, muss alle Einflussfaktoren berücksichtigen und dem Immobilienmarkt kennen. Manchmal kommt es zu groben Fehlkalkulationen, wenn wichtige Werte fehlen oder nicht korrekt eingebunden werden.

Unser Tipp: Sie möchten sich Komplikationen ersparen? Nehmen Sie bei Bedarf die Hilfe Ihres Maklers in Anspruch. Das gilt vor allem, wenn Sie Ihre Immobilie gewinnbringend verkaufen und Fehler vermeiden wollen, die in finanziellen Einbußen münden.

„Ertragswertverfahren Formel“

Eine wichtige Rolle bei der Ermittlung des Ertragswerts spielen:

– Grundstückswert (Bodenwert)
– Gebäudeertragswert

Wichtiger Tipp: Vergessen Sie nicht, dass zum Beispiel Bauschäden und ähnliche Faktoren den Wert beeinflussen. Das bedeutet: Ziehen Sie diese als Differenz vom vorläufigen Ertragswert am Ende immer ab!

Nun wird es etwas komplexer. Gehen Sie bei der Berechnung des Ertragswerts folgendermaßen vor:

1. Jahresreinertrag: Ziehen Sie von der Miete für ein Jahr die Betriebskosten ab. Das heißt: Sie ziehen von Letzteres den sogenannten Jahresrohertrag ab. Bei dieser Berechnung werden grundsätzlich keine Nebenkosten berücksichtigt, weil hier die Umlegung auf den Mieter stattfindet.

Beachten Sie: Bei der Berechnung der Jahresmiete zählt nicht die im Moment tatsächlich erzielte Einnahme. Vielmehr geht es darum, ortsübliche Vergleichsmieten als Basis zu nutzen.

1. Bodenwert: Um den Bodenwert zu bestimmen, wird der sogenannte Bodenrichtwert mit dem Wert der Grundstücksfläche multipliziert. Liegt der Bodenwert vor, muss dieser multipliziert werden – und das mit dem sogenannten Liegenschaftszins. Ziehen Sie nun das Ergebnis (die Bodenwertverzinsung) vom Jahresreinertrag ab. Sie erhalten als Ergebnis den Gebäudereinertrag.
2. Gebäudereinertrag und Vervielfältiger: Jetzt kommt der sogenannte Ertragswertvervielfältiger (Formel: V = (qn-1) / (qn * i)) für die Berechnung der Rendite zum Einsatz. Diesen nutzen Sie, um den Ertragswert Ihres Gebäudes (ohne den Wert Ihres Bodens) zu erhalten. Der Vervielfältiger hat einfach erklärt zum Ziel, Auskunft darüber zu geben, in wie vielen Jahren sich der Immobilienkauf auszahlt. Das Ergebnis zeigt also vor allem, für „wie viele Jahresmieten“ der Käufer das Gebäude erwirbt.

V = (qn-1) / (qn * i):

V = Vervielfältiger

i = Liegenschaftszins

q = i+1

n = Restnutzungsdauer

1. Ertragswert (vorläufig) erhalten: Ziehen Sie nun das bisher ermittelte Ergebnis heran und fügen Sie den Bodenwert hinzu. Daraus ergibt sich anschließend der vorläufige Ertragswert.
2. Besonderheiten, die den Wert mindern, jetzt berücksichtigen: Der letzte Schritt ist wichtig, um ein korrektes Ergebnis zu erhalten. Gut zu wissen: Dieser Schritt erfolgt erst jetzt, weil es sich um zu berücksichtigende Werte handelt, die üblicherweise als vorübergehend gelten und deshalb nicht „regelmäßig“ sind.

Nun geht es darum, die individuellen Merkmale eines Objektes zu berücksichtigen, zu denen zum Beispiel vorhandene Bauschäden gehören. Beachten Sie weiter, Mietausfälle einzukalkulieren. Bedeutet: Falls es leerstehende Wohnungen in einem Mehrparteienhaus gibt, die nicht vermietet sind, gilt es, diesen Faktor zu berücksichtigen. Ziehen Sie diese Werte von dem vorläufigen Ergebnis des Ertragswertes ab.

Ertragswert Immobilie: Wenn Sie alles zusammengefasst haben, erhalten Sie anschließend das Ergebnis – Sie haben den Ertragswert der Immobilie erfolgreich berechnet.

Last but not least:

1. Prüfen Sie jeden einzelnen Berechnungsschritt gründlich.
2. Kontrollieren Sie das Ergebnis nach der Zusammenfassung der einzelnen Werte.
3. Beauftragen Sie im Idealfall einen Immobilienmakler mit der Arbeit.