Question 1

Was ist eine Teilungserklärung?

Accepted Answer

Die Teilungserklärung nach § 8 WEG ist Grundlage für die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen. Einfach gesagt: Gegenüber dem Grundbuchamt erklärt der Grundstückeigentümer so, dass dieser sein Eigentum in einzelne Einheiten aufteilt. So können die Einheiten als einzelne Wohnungen – als sogenanntes Sondereigentum – verkauft werden. Die Teilungserklärung ist deshalb die wichtigste Voraussetzung, um ein Gebäude formell in Eigentumswohnungen zu separieren.

Question 2

Woraus besteht eine Teilungserklärung?

Accepted Answer

Grundsätzlich besteht eine Teilungserklärung aus mindestens drei Elementen, welche sich in Abgeschlossenheitsbescheinigung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung aufteilen.

Abgeschlossenheitsbescheinigung: Damit ein Haus in mehrere Wohnungen aufgeteilt wird, muss jede Einheit sich deutlich von der anderen trennen – denn nur so ist eine eigenständige Nutzung für Bewohner möglich. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bedarf also einer Prüfung. Zu diesem Anlass überprüfen Baubehörden, ob die jeweiligen Einheiten zum Beispiel eine eigene Haustür besitzen und ob in jeder Wohnung ein Bereich für sanitäre Anlagen und Küche vorhanden ist.

Aufteilungsplan: Bauzeichnungen zeigen auf, wie das Haus aufgeteilt ist – und diese Aufteilung befindet sich im Aufteilungsplan. Dieser grenzt vor allem Sondereigentum von Gemeinschaftseigentum ab. Auf dem Aufteilungsplan ist zum Beispiel zu sehen, dass jede Wohnung eine eigene Ziffer trägt, mit der auch weiteres Sondereigentum – also beispielsweise Garage oder Kellerraum – markiert wird.

Gemeinschaftsordnung: Jede Teilungserklärung enthält auch die Rechten und Pflichten von den jeweiligen Wohnungseigentümern. Wichtig: Nach Wohnungseigentumsrecht muss ein Notar an der Teilungserklärung Änderungen immer beurkunden. Teil der Gemeinschaftsordnung sind zum Beispiel ein Plan zur Verteilung der Kosten, eine Hausordnung und Sondernutzungsrechte für Eigentümer. Das bedeutet auch: Bevor Punkte in einer Gemeinschaftsordnung geändert werden, muss die WEG die Zustimmung der Eigentümer einholen. Gut zu wissen: Einen wichtigen Teil des Dokuments stellt häufig auch die Regelung der Hausverwaltung und deren Vertretungs- und Sonderrechte dar.

Question 3

Wann brauche ich eine Teilungserklärung?

Accepted Answer

In der Praxis gibt es vor allem zwei Situationen, in denen Sie eine Teilungserklärung benötigen: Wenn Sie ihr Haus als Grundstückseigentümer in Eigentumswohnung aufteilen, muss eine Teilungserklärung erstellt werden. Verkaufen Sie als Besitzer einer einzelnen Eigentumswohnung ihr Eigentum, dann möchten Kaufinteressen den Plan ebenfalls einsehen. Das bedeutet konkret: Jeder potenzielle Käufer hat ein berechtigtes Interesse am Dokument, bevor dieser sich für einen Kauf entscheidet. Das ist deshalb so wichtig, weil künftige Eigentümer jegliche Fallstricke vermeiden und Ihre Rechte kennen möchten. Sie sollten deshalb rechtzeitig die Teilungserklärung anfordern und bereithalten.

Übrigens gilt: Wer eine Finanzierung bei der Bank beantragt, um eine Eigentumswohnung zu kaufen, benötigt in aller Regel ebenfalls die Teilungserklärung. Nur wenn alle Unterlagen vorliegen und die Banken den Wert der Immobilie kennen, erfolgt eine Genehmigung des Immobilienkredits.

Question 4

Woher bekomme ich eine Teilungserklärung?

Accepted Answer

Sie haben sich dazu entschieden, Ihre Wohnung zu verkaufen? Dann stellen Sie sich berechtigterweise die Frage, wie Sie jetzt eine Teilungserklärung beantragen. Wenden Sie sich im ersten Schritt an Ihre WEG-Verwaltung: Die Erklärung liegt jeder Verwaltung in der Regel vor, sodass Sie eine Kopie davon erhalten. Alternativ haben Sie auch die Möglichkeit, sich die Akte mit der Teilungserklärung beim Grundbuchamt zu bestellen.

Question 5

Wer erstellt eine Teilungserklärung?

Accepted Answer

Für gewöhnlich müssen Eigentümer, die eine einzelne Wohnung in einem Mehrparteienhaus besitzen, keine Teilungserklärung erstellen lassen. Denn: Die dazugehörigen Elemente werden bereits von Fachpersonen – etwa von Architekten – erstellt, bevor der Eigentümer des Mehrparteienhauses seine Wohnung überhaupt zum Verkauf anbieten darf. Während Architekten vor allem für den Aufteilungsplan (Gebäudeansicht, Grundriss und Grundstücksplan) beauftragt werden, gilt es, die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Baubehörde zu beantragen. Nach der Erstellung der einzelnen Dokumente geht alles zum Notar, damit dieser die Teilungserklärung abschließend erstellt und beurkundet.

Question 6

Wer darf die Teilungserklärung einsehen?

Accepted Answer

Berechtigtes Interesse an der Einsicht der Teilungserklärung haben vor allem Eigentümer selbst, potenzielle Käufer, finanzierende Banken und die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Vor allem Kaufinteressen nutzen das Dokument als Grundlage dafür, ihr künftiges Eigentum sowie ihre Rechten und Pflichten einzusehen. Das heißt auch: Nur wer zu dem genannten Kreisen gehört, kann die Unterlagen beim Grundbuchamt einsehen.

Übrigens: Auch Makler können im Zuge der Wohnungsveräußerung mit der Besorgung der Unterlagen beauftragt werden und nehmen Ihnen damit die Arbeit ab. Liegt Ihnen die Teilungserklärung bereits vor, kümmern wir uns gerne um alles Weitere: Für eine ideale Verkaufsvorbereitung kopieren, scannen und digitalisieren wir Ihre Unterlagen – und stellen so sicher, dass kein Dokument fehlt, wenn es in die nächste Phase geht.

Question 7

Teilungserklärung verloren: Was tun?

Accepted Answer

In der Hektik des Alltags kommt es nicht selten vor, dass wir wichtige Dokumente verlegen oder einfach nicht mehr finden. Sie haben Ihre Teilungserklärung verloren und auch Ihre Verwaltung kann Ihnen nicht helfen? Die Unterlagen erhalten Sie nun direkt beim Grundbuchamt. Auch Ihre Bank, welche die Immobilie finanziert hat, sollte Ihnen die Teilungserklärung ggf. aushändigen können.