Welche Kaufnebenkosten entstehen beim Immobilienkauf in Köln?

1. Grunderwerbsteuer: 6,5 % – und wie Sie die Bemessungsgrundlage senken

Nordrhein-Westfalen erhebt mit 6,5 % einen der höchsten Grunderwerbsteuersätze in Deutschland. Bei 500.000 € Kaufpreis sind das 32.500 €.

Ablauf: Der Notarzeigt den Kaufvertrag nach § 18 GrEStG dem Finanzamt an. Sie erhalten den Steuerbescheid, zahlen – und erst danach erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne sie schreibt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer ein. Wer den Bescheid liegen lässt, verzögert also seine eigene Eigentumsumschreibung.

Legale Stellschrauben:

• Bewegliches Inventar separat ausweisen. Einbauküche, Möbel, Markise, Sauna, Gartenhaus (nicht fest verbunden): Diese Gegenstände sind nicht Teil des Grundstücks und damit nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Werden im Kaufvertrag z. B. 20.000 € Inventar ausgewiesen, sinkt die Steuer um 1.300 €. Wichtig: Die Werte müssen realistisch und einzeln belegbar sein; überhöhte Ansätze prüft das Finanzamt. Als Faustregel gilt eine Größenordnung von etwa 15 % des Kaufpreises als Grenze, ab der Rückfragen wahrscheinlich werden – eine gesetzliche Grenze ist das nicht. Klären Sie zusätzlich mit der Bank: Inventar wird häufig nicht mitfinanziert.

• Erhaltungsrücklage der WEG: Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17) mindert der übernommene Anteil an der Instandhaltungsrücklage die Grunderwerbsteuer nicht mehr. Ein früher verbreiteter Tipp, der überholt ist.

• Grundstück und Bebauung: Wer ein unbebautes Grundstück kauft und anschließend unabhängig einen Bauvertrag abschließt, zahlt Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis. Besteht jedoch ein einheitliches Vertragswerk mit dem Bauträger, bezieht das Finanzamt die Bauleistung ein. Die Abgrenzung ist streitanfällig – hier gehört ein Steuerberater dazu.

• Befreiungen: Käufe zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern sowie zwischen Verwandten in gerader Linie (Eltern–Kind, Großeltern–Enkel) sind grunderwerbsteuerfrei (§ 3 GrEStG). Geschwister sind es nicht. Ebenfalls befreit: Grundstückserwerbe von Todes wegen und Schenkungen sowie Käufe unter 2.500 €.

2. Notar- und Grundbuchkosten: gesetzlich festgelegt

Notargebühren sind nach dem GNotKG bundesweit identisch – Verhandeln ist nicht möglich und Preisvergleiche sind sinnlos. Die Höhe hängt vom Geschäftswert (Kaufpreis, Grundschuldbetrag) und den beauftragten Tätigkeiten ab.

Typische Positionen beim Kauf:

• Beurkundung des Kaufvertrags (doppelte Gebühr)

• Vollzugs- und Betreuungsgebühren (Einholung von Genehmigungen, Überwachung der Fälligkeit)

• Beurkundung der Grundschuldbestellung für die Bank

• Eintragung der Eigentumsübertragungsvormerkung (Auflassungsvormerkung) im Grundbuch

• Eintragung der Grundschuld

• Eigentumsumschreibung

• Auslagen, Porto, 19 % Umsatzsteuer auf die Notargebühren

Orientierungsbeispiel (Kaufpreis 500.000 €, Grundschuld 400.000 €):

Die Spanne entsteht durch Zusatzleistungen: Notaranderkonto, Auslandsbeteiligung, Vollmachten, Genehmigungserfordernisse, mehrere Verkäufer, Löschung mehrerer Rechte.

Kostentreiber, die man vermeiden kann: Ein Notaranderkonto ist beim normalen Kauf unnötig und kostet extra – die direkte Zahlung an den Verkäufer nach Fälligkeitsmitteilung ist der Standard und für Sie ebenso sicher, weil die Auflassungsvormerkung Sie schützt. Nachträgliche Vertragsänderungen nach der Beurkundung lösen neue Gebühren aus; klären Sie alles im Entwurfsstadium.

3. Maklerprovision in Köln

Seit dem 23.12.2020 gilt für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (§§ 656a–656d BGB):

• Der Maklervertrag bedarf der Textform.

• Wird der Makler für beide Seiten tätig, darf er nur von beiden zu gleichen Teilen eine Provision verlangen.

• Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer maximal den gleichen Betrag wie der Verkäufer übernehmen.

• Die Provision des Käufers wird erst fällig, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil gezahlt hat.

In Köln hat sich in der Folge die geteilte Provision von je 3,57 % inkl. 19 % MwSt. etabliert. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und Grundstücken gilt die Regelung nicht – dort sind andere Modelle zulässig.

Praxishinweis: Für Sie als Käufer ist der wirtschaftlich entscheidende Punkt nicht die Provisionshöhe, sondern der Verhandlungsspielraum. Ein gut aufbereitetes Objekt mit vollständigen Unterlagen spart Ihnen später vier- bis fünfstellige Beträge an Überraschungen – z. B. wenn eine beschlossene Sonderumlage von 25.000 € vor dem Notartermin bekannt ist und nicht danach.

Sind Kaufnebenkosten finanzierbar oder steuerlich abziehbar?

Finanzierung: Die meisten Banken erwarten, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden. Vollfinanzierungen inklusive Nebenkosten („110 %“) sind möglich, aber an sehr gute Einkommens- und Bonitätsvoraussetzungen gebunden und teurer im Zins.

Steuer bei Eigennutzung: Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten sind nicht abziehbar.

Steuer bei Vermietung: Hier sind Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten Anschaffungsnebenkosten. Sie erhöhen – anteilig für den Gebäudewert – die Bemessungsgrundlage der Abschreibung und wirken sich damit über Jahre steuerlich aus. Die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude sollte deshalb bereits im Kaufvertrag sachgerecht angelegt werden. Kosten der Darlehensbeschaffung sind sofort abziehbar.

Worauf es bei der Kalkulation wirklich ankommt

Die 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer sind gesetzt, die Notarkosten auch – verhandelbar ist an den Kaufnebenkosten in Köln fast nichts. Ein Irrtum, den wir fast in jedem Erstgespräch geraderücken: dass sich über die Instandhaltungsrücklage Steuern sparen lassen. Das war einmal so und ist seit der Entscheidung des Bundesfinanzhofs von 2020 überholt; wer diesen Tipp aus einem älteren Forenbeitrag übernimmt, baut auf Sand. Was tatsächlich wirkt, ist die saubere Ausweisung beweglichen Inventars – realistisch bewertet und einzeln belegbar. Und der Punkt, an dem Finanzierungen am häufigsten kippen, ist nicht der Kaufpreis, sondern das fehlende Eigenkapital für die Nebenkosten.

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