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Was heißt Vorkaufsrecht?
Manchmal platzt ein Immobilienkauf, weil eine dritte Partei ihr Vorkaufsrecht ausübt. Das ist zwar selten, aber kommt bei Immobiliengeschäften immer mal wieder vor. Dann beginnt für den Erstkäufer die Suche nach einer Immobilie wieder von vorne. Für die Erteilung und Ausübung eines Vorkaufsrechts gibt es enge rechtliche Voraussetzungen.
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Alles was Sie über das Vorkaufsrecht bei Immobilien wissen sollten
Ein Vorkaufsrecht räumt dem Vorkaufsberechtigten die Option ein, beim Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie das zu verkaufende Objekt selbst zu erwerben. Der Vorkaufsberechtigte tritt dann an die Stelle des Erstkäufers und muss das Objekt zu denselben Konditionen des Kaufvertrags übernehmen. Verkäufer sind dabei verpflichtet, die Interessen eines Vorkaufsberechtigten zu achten und müssen den Kaufvertrag nach Abschluss dem Vorkaufsberechtigten vorlegen. Zu den Vorkaufsberechtigten können Erben, Mieter oder Gemeinden durch Gesetze bestimmt sein. Aber auch durch eine vertragliche Vereinbarung kann sich ein Vorkaufsrecht ergeben.
Das Vorkaufsrecht kann nur bei einem rechtskräftigen Verkauf des Objektes ausgeübt werden. Wenn eine andere Eigentumsübertragung durch Schenkung, Tausch, Zwangsvollstreckung oder Verkauf an gesetzliche Erben stattfindet, dann kann das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden. Außerdem tritt der Vorkaufsfall nicht bei einem Verzicht aufs Vorkaufsrecht ein. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts wird der Kaufvertrag zwischen Eigentümer und Erstkäufer unwirksam. Stattdessen wird ein neuer Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und den Vorkaufsberechtigten zu denselben Konditionen abgeschlossen.
Das Mieter-Vorkaufsrecht räumt dem Mieter den Anspruch ein, eine Wohnung von einem Eigentümer zu erwerben, wenn dieser mit einem Dritten einen Kaufvertrag über die Wohnung abgeschlossen hat. Als Voraussetzung gilt dabei, dass das Wohnungseigentum während des Mietverhältnisses begründet wurde bzw. begründet werden soll. Eine Ausnahme besteht beim Verkauf an Familienangehörige bzw. an Angehörige des Haushalts des Eigentümers.
Bei einem Immobiliengeschäft kann einer Gemeinde oder einer Stadt ein Vorkaufsrecht zustehen, um die kommunale Bauleitplanung zu sichern. Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn das unbebaute oder bebaute Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder einer Erhaltungssatzung, in einem Sanierungsgebiet oder in einem Umlegungsgebiet liegt. Darüber hinaus muss die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Wohle der Allgemeinheit dienen. Das Vorkaufsrecht einer Gemeinde ist nicht im Grundbuch vermerkt. Es wird erst bekannt, wenn die Gemeinde auf die Vorkaufrechtsanfrage des Notars reagiert, zu der er nach einer notariellen Beurkundung eines Kaufvertrags verpflichtet ist. Um schon vor dem Abschluss eines Kaufvertrags ein Vorkaufsrecht der Gemeinde auszuschließen, kann eine Negativbescheinigung eingeholt werden. Darin bestätigt die Gemeinde, dass sie auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet oder das kein Vorkaufsrecht existiert.
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