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Vergleichswertfahren was ist das?
Für die Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien und Grundstücken sollten keine groben Schätzungen nach einfachen Faustregeln erfolgen. Stattdessen gibt es für die Immobilienbewertung genaue rechtliche Vorgaben und einheitliche Anleitungen. Dabei ist das Vergleichswertverfahren neben dem Ertragswertfahren und dem Sachwertverfahren eines der drei anerkannten Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV. Der Immobilienwert ergibt sich beim Vergleichswertverfahren aus dem durchschnittlichen Immobilienwert vergleichbarer Objekte.
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Alles was Sie über das Vergleichswertverfahren für Immobilien wissen sollten
Das Vergleichswertverfahren ist eine Methode zur Immobilienbewertung und in der ImmoWertV definiert. Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert eines Grundstücks oder einer Immobilie dadurch ermittelt, indem die Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke und Immobilien herangezogen werden. Mit dem Vergleichswertverfahren wird der sogenannte Vergleichswert berechnet. Es gibt das direkte und das indirekte Vergleichswertverfahren.
Beim direkten Vergleichswertverfahren findet ein direkter Vergleich mit vergleichbaren Objekten statt, die in der jüngeren Vergangenheit verkauft wurden. Das ist zum Beispiel üblich, wenn ein benachbartes Grundstück oder in einem Mehrfamilienhaus eine andere Eigentumswohnung vor kurzer Zeit verkauft wurden. Oftmals gibt es diese direkten Vergleichswerte aber nicht.
Für das indirekte Vergleichswertverfahren werden die Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse herangezogen. Dabei segmentieren die Gutachterausschüsse die Kaufpreise nach speziellen Kriterien (zum Beispiel Immobilienart, Baujahr, Lage) und ermitteln dann für jedes Segment einen Durchschnittspreis. Diese Durchschnittspreise sind dann die Grundlage für die Vergleichswerte, die mit Zuschlägen und Abschlägen noch angepasst werden.
Der Vergleichswert ist der durch das Vergleichswertverfahren ermittelte Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks. Der Vergleichswert basiert auf Kaufpreisen der Vergangenheit für ähnliche Immobilien und Grundstücke in der jeweiligen Gemeinde. Daher orientiert sich der Vergleichswert am Verkehrswert und ist Grundlage für einen realistischen Verkaufspreis.
Im Grunde kann das Vergleichswertverfahren für Immobilien und Grundstücke aller Art angewendet werden, sofern es ausreichend Vergleichsobjekte in der Nähe gibt. Das Vergleichswertverfahren kommt vor allem bei selbst genutzten Immobilien, die nicht der Vermietung oder Verpachtung dienen und für die es Vergleichsobjekte gibt, zum Einsatz. Das gilt daher für Grundstücke, Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder Doppelhaushälften. Für sehr individuelle Immobilien, die zusätzlich auch noch freistehend sind, gibt es erfahrungsgemäß nicht so viele Vergleichsobjekte. Dann ist das Vergleichswertverfahren eher ungeeignet. Auch für gewerbliche Immobilien und Mehrfamilienhäuser zur Vermietung ist das Vergleichswertverfahren keine gute Wahl.
Da das Vergleichswertverfahren auf aktuellen Marktpreisen der regionalen Gutachterausschüsse basiert, ist das Vergleichswertverfahren ein sehr präzises Wertermittlungsverfahren. Außerdem ist das Vergleichswertverfahren leicht nachvollziehbar und berücksichtigt das aktuelle Marktniveau.
Das Vergleichswertverfahren ist nicht geeignet, wenn wenig Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen oder wenn es sich um ein sehr individuelles Gebäude handelt. Trotz der Vergleichsobjekte ist für die Ermittlung des Vergleichswerts ein hoher Sachverstand notwendig, um die individuellen Merkmale einer Immobilie zu erkennen und mit Zuschlägen oder Abschlägen bei der Ermittlung des Verkehrswerts einzubeziehen.
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