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Was bedeutet umlagefähig?
Als umlagefähig werden solche Kosten der Bewirtschaftung einer Immobilie bezeichnet, die von den Mietern im Rahmen der Betriebskosten übernommen werden müssen. Diese Betriebskosten fallen normalerweise regelmäßig und nicht einmalig an und müssen laut der Betriebskostenverordnung zulässig sein. Eine weitere Voraussetzung für die Umlage der Kosten ist die klare Vereinbarung der jeweiligen Betriebskostenart im Mietvertrag. Es gibt auch viele Kosten bei der Bewirtschaftung einer Immobilie, die nicht umlagefähig sind.
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Alles was Sie über die umlagefähigen Kosten wissen sollten
Welche Nebenkosten umlagefähig sind, ist in der Betriebskostenverordnung verbindlich festgelegt. Insgesamt gibt es 17 verschiedene Betriebskostenarten, die entweder umlagefähig oder nicht umlagefähig sind. Außerdem gibt es in der Betriebskostenverordnung noch einen allgemeinen Posten für sonstige Betriebskosten, über deren Rechtmäßigkeit als umlagefähige Kosten es häufig Streit zwischen Vermietern und Mietern gibt.
Grundsätzlich sind solche Kosten umlagefähig, die regelmäßig bei der Bewirtschaftung der Immobilie entstehen. Zu den umlagefähigen Kosten gehören beispielsweise Grundsteuer, Haftpflichtversicherung, Gebäudeversicherung, Betriebskosten des Fahrstuhls, Kosten für Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Gebäudereinigung sowie Gartenpflege und Heizungs- sowie Wasserkosten.
Die nicht umlagefähigen Kosten sind Kosten für die Bewirtschaftung einer Immobilie, die aber nicht auf die Mieter in der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden dürfen. Diese nicht umlagefähigen Kosten der Bewirtschaftung sind schon mit der Zahlung der Miete abgegolten, weil sie dem Erhalt des bestimmungsgemäßen Gebrauchs einer Immobilie dienen. Zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen vor allem Verwaltungskosten inklusive Bank- und Portokosten, Kosten für Instandhaltungen und Reparaturen sowie Kosten für Abschreibungen und Rücklagen.
Instandhaltungen und Reparaturen sind immer dann notwendig, um die Bausubstanz wiederherzustellen und den bestimmungsgemäßen Gebrauch einer Immobilie zu erhalten. Da sie nicht regelmäßig, sondern nur im Schadensfall notwendig sind, sind Reparaturen und Instandhaltungen nicht umlagefähig. Bei Wartungskosten und Modernisierungen sieht das allerdings anders aus. Denn Wartungskosten sind regelmäßig anfallende Nebenkosten einer Immobilie. Darüber hinaus können Modernisierungsmaßnahmen in bestimmten Grenzen im Rahmen einer Mieterhöhung auf die Mieter umgelegt werden. Eine Umlage über die Betriebskosten erfolgt aber nicht, da Modernisierungsmaßnahmen keine regelmäßigen Kosten verursachen.
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