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Was bedeutet lineare Abschreibung?
Mit dem Immobilienkauf zur Vermietung erhalten Sie nicht nur Miet- oder Pachteinnahmen, sondern es stehen Ihnen auch Steuervergünstigungen zu. Im Rahmen der Absetzung für Abnutzung ist es nämlich möglich, den Wertverlust einer Immobilie abzuschreiben und damit als Kosten anzusetzen. Dadurch verringert sich das zu versteuernde Einkommen, was wiederum zu einer geringeren Steuerbelastung führt.
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Alles was Sie über die lineare Abschreibung wissen sollten
Immobilien verlieren im Gegensatz zu Grund und Boden im Laufe der Zeit an Wert. Zum Ausgleich für diesen Wertverlust findet mit der Absetzung für Abnutzung eine steuerliche Entlastung statt. Dabei erfolgt bei Immobilien eine lineare Abschreibung, das heißt, die Anschaffungs- und Herstellungskosten werden gleichmäßig auf die Nutzungsdauer aufgeteilt. Die Abschreibungsbeträge sind daher in der Regel konstant. Das Gegenteil wäre die degressive Abschreibung, bei der die Abschreibungsbeträge im Verlauf der Nutzungsdauer sinken.
Die lineare Abschreibung ist normalerweise nicht für privat genutzte Immobilien, sondern nur für vermietete, verpachtete oder betrieblich genutzte Immobilien möglich. Außerdem können nur die Anschaffungs- und Herstellungskosten von Gebäuden, aber nicht von Grund und Boden abgeschrieben werden. Denn der Grund und Boden erleidet im Zeitablauf keinen Wertverfall. Nur bei denkmalgeschützten Immobilien ist auch eine Abschreibung für private Selbstnutzer möglich.
Es gibt unterschiedliche Immobilien, für die unterschiedliche Modalitäten gelten. Für Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein jährlicher Abschreibungssatz von 2,5 %. Für jüngere Gebäude beträgt die jährliche Abschreibung 2 %. Dementsprechend kann eine maximale Abschreibung über 40 bzw. 50 Jahre erfolgen, sofern der Eigentümer nicht wechselt.
Bei einem Eigentümerwechsel beginnt die Abschreibung von vorne und es steht wieder die komplette Abschreibungsdauer zur Verfügung. Wenn allerdings ein Eigentümerwechsel durch unentgeltliche Schenkung oder Erbschaft erfolgt, dann setzt der Rechtsnachfolger die begonnene Abschreibung des Vorgängers fort.
Daneben gibt es noch weitere lineare Abschreibungen für verschiedene Nutzungen und Immobilienarten. So kann für die Schaffung von Wohnraum durch Dachausbau zusätzlich eine Sonder-AfA in Anspruch genommen werden, die 5 % über vier Jahre beträgt. Außerdem gibt es die Denkmal-Afa, bei der die Sanierungskosten über einen Zeitraum von zehn bzw. zwölf Jahren linear abgeschrieben werden können. Für gewerbliche genutzte Gebäude als Teil des Betriebsvermögens gibt es einen Abschreibungssatz in Höhe von 3 %, sodass der gesamte Abschreibungszeitraum 33 1/3 Jahre beträgt.
Für die lineare Abschreibung können nicht einfach der Kaufpreis sowie die Kaufnebenkosten einer Immobilie als Ausgangswert angesetzt werden. Denn es muss eine Aufteilung des Kaufpreises und der Kaufnebenkosten zwischen Grund und Boden einerseits sowie Gebäude andererseits vorgenommen werden. Nur so erhalten Sie die korrekte Bemessungsgrundlage, denn der Grund und Boden unterliegt keinem Wertverlust. Zur Ermittlung des Grundstücksanteils wird unter anderem der Bodenrichtwert benötigt. Es ist sinnvoll, eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung von Gebäude sowie Grund und Boden schon im Kaufvertrag vorzunehmen.
Der Abschreibungssatz ist der jährliche Anteil der Anschaffungs- und Herstellungskosten, der als Wertverlust steuerlich geltend gemacht werden kann. Der konkrete Abschreibungssatz hängt vom Baujahr, der Nutzungsart der Immobilie sowie der Art der Anschaffungs- und Herstellungskosten.
Bei einem Immobilienkauf beginnt die lineare Abschreibung im Jahr der Anschaffung mit dem Wechsel des wirtschaftlichen Eigentums. Daher spielt das Datum des Kaufvertrags oder das Datum der Eintragung ins Grundbuch keine Rolle für den Abschreibungsbeginn. Bei einem Neubau beginnt die lineare Abschreibung im Jahr der Fertigstellung. Das ist immer dann der Fall, wenn die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind. Auf das konkrete Einzugsdatum oder eine Abnahme durch die Bauaufsicht kommt es nicht an.
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