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Courtage was ist das?
Für die erfolgreiche Vermittlung von Wohnungen und Immobilien erhält ein Immobilienmakler eine Courtage. Wer die Maklercourtage bezahlen muss und wie hoch sie ist, hängt davon ab, ob es sich um eine Vermietung oder einen Verkauf einer Immobilie handelt. Außerdem ist entscheidend, ob es sich beim Verkauf um eine selbst genutzte Immobilie oder eine Immobilie zur Vermietung handelt. Die gesetzlichen Bestimmungen dazu ändern sich in den letzten Jahren häufig. Deshalb ist eine aktuelle Information wichtig. Courtage und Provision sind mehr oder weniger Synonyme.
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Alles was Sie über die Courtage wissen sollten
Eine Maklercourtage ist eine erfolgsabhängige Gebühr für Immobilienmakler. Die Höhe der Maklercourtage ist abhängig von der Art des Immobiliengeschäfts und von der Höhe der Miete oder des Verkaufspreises einer Immobilie. Nur bei der privaten Vermietung von Wohnraum ist die Courtage gedeckelt: nämlich auf zwei Netto-Monatskaltmieten plus Umsatzsteuer. Dies entspricht der bekannten Maklercourtage von 2,38 Monatsmieten. Dabei muss zudem das Bestellerprinzip beachtet werden, sodass die Vermieter in der Regel diese Courtage bezahlen.
Bei privaten Immobilienverkäufen dagegen kann die Provision prinzipiell frei verhandelt werden und ist daher von verschiedenen Faktoren abhängig. Mittlerweile gibt es bundesweit eine marktübliche Courtage die insgesamt bei 7,14% liegt. Bei selbst genutzten Immobilien kommt hinzu, dass die Courtage hälftig von Käufer und Verkäufer bezahlt werden muss.
Ein Immobilienmakler darf die Courtage verlangen, wenn es eine entsprechende Vereinbarung gibt und die Vermittlungstätigkeit zu einem erfolgreichen Miet- oder Kaufvertrag geführt hat. Es muss also einen kausalen Zusammenhang zwischen der Vermittlungstätigkeit und dem Vertragsabschluss geben.
Bei der Wohnraumvermietung gilt seit 2015 das Bestellerprinzip, sodass derjenige die Maklercourtage zahlen muss, der den Immobilienmakler bestellt hat. Das ist in der Regel der Vermieter, wenn dieser einen Immobilienmakler zur Mietersuche engagiert.
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern wird seit 2020 die Courtage durch Verkäufer und Käufer jeweils zur Hälfte getragen. Hier gilt das Bestellerprinzip nicht. Bei unbebauten Grundstücken, Gewerbeobjekten und Mehrfamilienhäusern kommt es wiederum auf die Vereinbarungen mit dem Immobilienmakler an, wer die Courtage zu zahlen hat.
Wie hoch die Courtage ist, ist abhängig davon, ob es sich um eine Vermietung oder einen Verkauf einer Immobilie handelt. Bei der Vermietung ist die Höhe der Courtage auf maximal zwei Netto-Monatskaltmieten plus Mehrwertsteuer beschränkt.
Beim Immobilienverkauf ist die Courtage frei verhandelbar und nach oben nicht begrenzt. Aber je nach Region gibt es eine marktübliche Höhe: etwa drei bis sechs Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. Die Courtage ist direkt nach dem Immobilienkauf fällig und zählt zu den Erwerbsnebenkosten. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zur Selbstnutzung teilen sich Verkäufer und Käufer die Courtage. Demnach beträgt diese 3,57% Käufercourtage und 3,57% Verkäufercourtage.
Die Begriffe Provision und Courtage werden synonym gebraucht und bezeichnen denselben Sachverhalt: nämlich eine erfolgsabhängige Vermittlungsgebühr für Immobilienmakler.
Bei der Wohnraumvermietung können Sie als Vermieter die Maklercourtage steuerlich absetzen, da es sich dabei um Werbungskosten handelt. Falls Mieter die Maklercourtage zahlen müssen, dann ist sie nur dann absetzbar, wenn die Mieter das Mietobjekt beruflich nutzen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn es sich um eine notwendige Zweitwohnung aus beruflichen Gründen handelt oder der Arbeitgeber den Mieter an einen anderen Standort versetzt hat.
Wenn Sie eine Immobilie zur Selbstnutzung kaufen, dann können Sie die Maklercourtage nicht steuerlich absetzen. Auch bei einem Immobilienverkauf können Sie als Verkäufer die Maklercourtage in der Regel nicht steuerlich absetzen. Beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage zur Vermietung dagegen gehört die Maklercourtage zu den Erwerbsnebenkosten. Diese können Sie dann im Rahmen der Absetzung für Abnutzung zusammen mit dem Kaufpreis über die Nutzungsdauer abschreiben.
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