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Amortisation, was bedeutet das?
Die Amortisation gibt an, wie viel Zeit benötigt wird, damit eine anfängliche Immobilieninvestition getilgt ist; beispielsweise durch entsprechende Mieteinnahmen oder durch Rückzahlung eines Darlehens.
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Alles was Sie über die Amortisation wissen sollten
Die Amortisation bzw. Amortisationszeit ist der Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung einer Anschaffungsausgabe. Die Amortisationszeit lässt sich mit der statischen und dynamischen Amortisationsrechnung ermitteln. Um die genaue Amortisation zu berechnen, sind die Anschaffungskosten bzw. die Darlehenssumme und die jährlichen Rückflüsse bzw. Tilgungen wichtig.
Die Amortisationszeit ist einerseits wichtig, um sich über die notwendige Dauer einer Baufinanzierung im Klaren zu werden. Andererseits dient sie ebenso dazu, um für eine Kapitalanlage verschiedene Immobilien miteinander zu vergleichen. Auch im Rahmen von Sanierungen wie der Wärmedämmung kann von Amortisation gesprochen werden. Dann können sich die Sanierungskosten im Laufe der Zeit durch die erzielten Energieeinsparungen amortisieren, wenn die eingesparten Energiekosten die Sanierungskosten übersteigen.
Bezüglich der Kapitalanlage in Immobilien wird unter der Amortisation entweder die Tilgung einer Darlehensschuld oder die vollständige Refinanzierung einer Investition durch Mieteinnahmen verstanden. Die Amortisationszeit hängt entscheidend von der Höhe der Rückzahlungen ab. Die Mieteinnahmen sind ein Zahlungsrückfluss für die anfängliche Investition. Der Zahlungsrückfluss kann dann zur Rückzahlung eines Darlehens eingesetzt werden. Nach der vollständigen Rückzahlung der Darlehenssumme müssen Mieteinnahmen nicht mehr zur Tilgung verwendet werden.
Im privaten Bereich beschreibt die Amortisation die vollständige Tilgung eines Immobiliendarlehens. Die Amortisation einer kompletten Immobilienfinanzierung kann allerdings oftmals nicht genau bestimmt werden, da häufig eine Anschlussfinanzierung notwendig ist, deren Bedingungen zu Beginn noch nicht bekannt sind. Außerdem können Sondertilgungen und Anpassungen des Tilgungssatzes die Amortisationszeit auch beeinflussen. Wenn eine Darlehenssumme vollständig zurückgezahlt wurde, dann ist die Amortisation erfolgt.
Mit der Amortisationsrechnung kann die Rückflussdauer einer Immobilieninvestition ermittelt werden. Sie wird auch als Kapitalrückflussrechnung bezeichnet. Die so ermittelte Amortisationszeit ist dann die Amortisation einer Immobilieninvestition. Sie ist der Quotient zwischen Anschaffungsausgabe und durchschnittlicher Rückzahlung pro Zeiteinheit, in der Regel Jahren.
Wenn die Rückzahlung pro Jahr schwankt, dann kommt die dynamische Amortisationsrechnung zu Anwendung. Bei der dynamischen Amortisationsrechnung werden auch kalkulatorische Zinsen sowie Abschreibungen miteinbezogen, um die jährlichen Rückflüsse zu ermitteln.
Bei einer möglichst exakten Amortisationsrechnung sind weitere Aspekte zu berücksichtigen, vor allem natürlich die Modernisierungs- und Instandhaltungskosten, die Mieteinnahmen und der tatsächliche Anteil der Tilgung im Rahmen einer Fremdfinanzierung. Die Amortisationsrechnung hilft dabei, die Rentabilität einer Immobilienanlage zu berechnen. Sie ist aber immer nur ein Faktor bei der Immobilienbewertung und sollte nicht als einzige Entscheidungsgrundlage dienen.
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